나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4412 [1] 부산광역시 사하구 다대동 80-14 다대다해아파트 3동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2026.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 지하철 낫개역 북동측 인근에 위치하는 다대다해 아파트 3동 6층 603호이며 주변은 각급 아파트단지와 단독 및 다세대주택, 도로변으로는 각 종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 낫개역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층이며, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. - 내벽: 벽지, 타일 마감 등. - 창호: 새시창호 등.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며 공동주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 규모의 다송로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제3종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경4412 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 92,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 80-14 다대다해아파트 3동 6층 603호

용도: 아파트

토지 면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

건물 면적: 44.82㎡ (약 13.56평) - 전용면적

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층

사용승인일: 1986년 11월 3일 (약 40년 경과)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 지하철 낫개역 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 각급 아파트 단지와 단독 및 다세대 주택, 도로변으로는 각 종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

외부 지도 서비스 및 검색을 통한 주변 시설 확인 결과, 본 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 낫개역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

용도지역은 제3종일반주거지역입니다.

토지는 부정형이며 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

남서측으로 왕복 4차선 규모의 다송로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 9월 3일 접수된 하나은행 근저당권(을18)입니다.

매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당 2건, 가압류 1건, 임의경매 1건 모두 말소 예정)

등기부채권 총액은 149,537,873원입니다.

소유권 이전 내역은 최용배(2016.06.30), 이진희(2016.10.05), 김동석 외 1명(2021.06.29), 정태식(2021.09.03) 순으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요. 인수 보증금 합계가 0원으로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 정확한 내용은 현장 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 낫개역 주변으로 상권이 발달해 있어 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 다대다해아파트

주소: 부산광역시 사하구 다대동 80-14

건축년도: 1986년

세대수: 390세대

총 동수: 6개동

최고층: 6층

주차대수: 총 132대 (지상 4대, 지하 0대) - 세대수 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

본 건은 전용면적 44.82㎡ (약 13.56평)입니다. 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 편의시설

인근에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1986년 준공된 건물로 약 40년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 정비구역 관련

본 물건이 '정비구역'에 포함되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 사업 진행 가능성이 있습니다. 그러나 사업의 구체적인 진행 경과, 방식, 기간 등에 따라 불확실성이 존재하며, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

'유동화 물건'으로 분류된 점은 일반 경매 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다. 그러나 현재까지의 권리 분석 결과, 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 다대다해아파트 3동 603호입니다. 지하철 낫개역 역세권에 자리하고 있어 교통 접근성이 우수하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 감정가는 9,200만원으로, 최근 실거래가 9,400만원~9,500만원 수준과 비교할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 건물 노후도, 정비구역 편입 등은 잠재적 리스크 요인이지만, 전반적인 입지 여건과 권리 관계를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 낫개역 역세권 입지로 안정적인 수요와 향후 지역 발전 가능성 기대.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 차익을 통한 수익 창출 기대.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 6층이라는 층수 이점 (해당 건물의 최고층).

9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

최근 매매가 (44.82㎡ 기준): 9,400,000원 ~ 9,500,000원 (2026년 4~5월 실거래가)

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 중간값(약 9,450만원)을 기준으로, 경매 낙찰률, 건물 노후도, 최고층(6층)임을 감안하여 보수적으로 산정하였습니다.

예상 입찰가: 93,000,000원 ~ 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.