나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102309 [1] 부산광역시 강서구 녹산동 287 1동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동에 소재하는 녹명초등학교의 남동측 인근에 위치하는 현칭 유나베네스2차 1동 9층 903호와 901호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 12층 건물 내 9층 903호와 901호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등 창호; 새시 창호

이용상태

기호(1),(2) 공히 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 공동현관기, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택(아파트) 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 간선도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

녹산동 287 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(접합), 상대보호구역(상대보호구역(2018-04-24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, <추가기재> 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684) 별도 확인요 녹산동 287-4 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 상대보호구역(상대보호구역(2018-04-24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 녹산동 287-12 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(접합), 상대보호구역(상대보호구역(2018-04-24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102309 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 287 1동 9층903호 (도로명: 부산광역시 강서구 화전산업대로 272-11)

용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)

감정가: 154,000,000원

토지면적: 42.70㎡ (약 12.9평) (토지지분: 42.6971㎡)

건물면적: 65.06㎡ (약 19.7평) (건물지분: 65.0602㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (박혜경 소유권 이전 등기 후 경남은행 근저당 설정)

1.2. 입지조건

위치: 부산광역시 강서구 녹산동 287 1동 9층903호 (현칭 유나베네스2차 1동 9층 903호)

주변환경: 녹명초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다. 물건지 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 간선도로와 연결되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (경남은행, 2018-11-13 접수, 110,000,000원)입니다. 이는 2025-12-22 접수된 경남은행의 임의경매개시결정(갑5)보다 선순위이므로, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요:' 문구가 있으나 구체적인 정보가 없어 일반적인 임의경매 기준 판단)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 특이사항: 임대관계가 미상이므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (제공된 정보 상 임차인 정보는 없습니다.)

등기부 요약:

* 갑3: 주식회사다누리건설 (2018-11-13 접수, 소유권이전2번신탁등기말소)

* 갑4: 박혜경 (2018-11-13 접수, 소유권이전, 매매) - 현재 소유자

* 을1: 경남은행 (2018-11-13 접수, 근저당, 110,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 경남은행 (2025-12-22 접수, 임의경매, 203,967,055원) - 경매 신청 채권자

등기부채권 총액: 110,000,000원

1.4. 상권분석

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 녹산 국가산업단지가 인접해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변 상업 시설 및 유동 인구 현황은 추가 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 생활정보

교육: 본 건 인근에 녹명초등학교가 소재하고 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

의료시설: 인근 병원 및 의료 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

공원/녹지: 주변 공원 및 녹지 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 용도 복합성: 본 건은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 가능하며, 이로 인한 관리적 측면의 복합성이 존재할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 토지이용계획 상 '하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684) 별도 확인 요'라는 기재가 있어, 하천 관련 규제나 관리 문제에 대한 확인이 필요합니다.

* 개발 제한: 지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 미확인: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 보증금/차임에 대한 확인이 이루어지지 않은 상태이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 녹산동에 위치한 주거용 오피스텔 경매 물건입니다. 녹명초등학교와 인접하고 녹산 국가산업단지 배후에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 토지이용계획 상 하천 관련 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 녹산 국가산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 잠재력: 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용: 아파트 또는 오피스텔로 활용 가능하여 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. (별도 조사가 필요합니다.)

일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 물건의 가치와 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인수되는 권리가 없으므로, 철저한 시세 분석 후 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.