나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102316 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 5739-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.12.31

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 강서구 대저동 소재 제2 남해고속도로"서부산IC"남측 근거리에 위치하는 사업체로서 부근은 공장,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 부근 상황은 보통임.

토지의 상황

1) 형상 등 :2필1단지의 부정형 토지로 인근도로와 대체로 등고 평탄함. 2) 이용상태 :근린생활시설 및 제조업소 부지로 이용중임. 3) 인접도로상황 :기호 1 서측으로 폭 약6 ~ 7미터정도의 포장도로와 접하며, 본건동측 인근에 공항로가 통과 함. 4) 도시계획 및 기타 공법관계 기호 1,2 토지 도시지역,자연녹지지역. 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> <추가기재>하천에 관한 사항은 항만수산과(970-4682-4685)별도확인요.(기호 2토지만해당)

건물의 구조 및 현상

기호 2.4 건물 1) 구조 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층(사용승인 : 2008.04.18) 벽체 : 하단부 약1미터는 조적쌓기 위 페인팅마감,상단부는 판넬잇기. 천장 : 철골트리스위 판넬 바닥 : 콘크리트 창호 : 샷시창호구조임. 2) 이용상황 제조업소등. 3) 부대설비 위생설비,전기설비등이 되어 있음. 4) 부합물,종물 기호 ㄱ,ㄴ : 제시외건물인 본건물의 중간을 설치 중2층으로사용중이며,기호 ㄱ 중2층은 사무실,숙소등,기호 ㄴ 의 중2층은 숙소,작업장 등으로 이용됨.(약 200㎡) 기호 ㄷ : 조적조 판넬지붕-다용도실(약6㎡) 기호 ㄹ : 판넬조 판넬지붕-창고 (약6㎡) 부합물,종물은 토지의 사용 수익에는 별영향 없을 것으로 보임.

기계/기구의 현상

제시된 기계기구는 국내제작인 크레인 및 냉동,냉장설비이나,감정기준일 현재 가동 중단상태로 , 크레인은 소재불명이며,냉동,냉장설비는 장기간 작동하지 않아 일부 부품교환 및 수리가 필요할 것으로 판단되니 유이하여 재확인 하시기 바람.

공작물의 현상

해당없음.

기타참고사항

1) 본건물의 중2층 증축부분은 허가여부등 법률문제 등에 대해서는 재확인을 요함. 2) 본건 토지는 현재 1단지로 사용중이므로 일단지가격으로 평가하였음. 3) 임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2018-543호 기계기구 목록 포함(제시외 건물 2-1 내지 2-2 및 4-1 내지 4-2 포함).
- 본건 목록1,3 토지는 일단의 제조업체 부지로 이용되어 일단지로 평가하였고, 목록1 토지는 토지이용계획확인서 상 추가기재 사항으로 ‘하천에 관련한 사항은 항만수산과(970-4682~5) 별도 확인요’라고 기재되어 있음.
- 본건 목록2 건물은 대성미트 E동, 목록4 건물은 대성미트 F동으로 표시되어 있음.
- 본건 목록2,4 건물은 건물 전부의 중간을 칸막이 하여 제시외 건물(2-1 및 4-1)인 중2층으로 각 이용하고 있으며, 제시외 건물 2-1은 사무실, 숙소 등으로, 제시외 건물 4-1은 숙소, 작업장 등으로 각 사용 중인바, 증축허가여부등 법률적문제 등은 응찰시 재확인하시기 바람.
- 기계기구는 감정기준일(25.12.31.) 현재 가동 중단상태로, 번호1 Over Head Crane은 소재불명이며, 번호2 냉동,냉장설비는 장기간 작동하지 않아 일부 부품교환 및 수리가 필요할 것으로 판단되니 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102316 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 5739-6

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상) / 제조업소 부지 (감정평가 요약)

감정가: 1,780,140,400원

토지면적: 896.00㎡ (약 271평)

건물면적: 총 396.78㎡ (약 120평)

- 건물(2): 199.74㎡ (약 60.4평)

- 건물(4): 197.04㎡ (약 59.6평)

건물 제시외면적: 412.00㎡ (중2층, 다용도실, 창고 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크 (권리분석 정보상)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 개발행위허가제한구역

기계기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 포함 (감정평가 요약)

1.1. 입지조건

부산광역시 강서구 대저2동에 위치하며, 제2 남해고속도로 '서부산IC' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공장, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 물건지 서측으로는 폭 약 6~7미터의 포장도로에 접하고, 동측 인근에는 공항로가 통과하여 차량 접근성이 양호한 편입니다.

도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역), 비행안전제2구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

기호 2 토지는 하천 관련 사항에 대해 항만수산과(970-4682~5) 별도 확인이 필요하다는 추가 기재사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 2일 접수된 대구은행의 근저당권(을12)입니다. 본 건은 임의경매 절차에 따른 매각으로, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸되며, 후순위 권리 및 임차권 또한 소멸될 것으로 예상됩니다.

별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않으나, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 케이엠유통(주)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-07

* 대항력: 없음

등기부채권 총액은 토지 및 건물 각각 3,359,424,547원입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 공장, 주거시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 서부산IC 인근이라는 지리적 이점과 공항로가 인접해 있어 물류 및 교통의 요충지로 기능할 잠재력이 있습니다. 현재 제조업소 부지로 이용되고 있으며, 근린생활시설 용도 또한 가능한 지역입니다. 다만, 개발제한구역, 공항 관련 구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 방향성에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다. 전반적인 주변 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건지 인근에는 대저생태공원, 맥도생태공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 일부 제공합니다. 또한, 부산김해경전철 강서구청역과 같은 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다. 주변에 주거 시설 및 일부 상업 시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 강서구는 공항, 신항만 등과 인접하여 물류 및 산업 기능이 발달한 지역이며, 대저동 일대는 연구개발특구 조성 등 개발 계획이 추진되었던 이력이 있어 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발 제한: 개발행위허가제한구역, 비행안전제2구역, 공항소음방지구역 등 다수의 법규에 의한 개발 제한이 존재하여 신축, 증축, 용도 변경 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 관련 확인 필요: 기호 2 토지의 경우 하천 관련 사항을 항만수산과에 별도 확인해야 하는 사항이 있습니다.

* 건축물 법적 문제: 제시외 건물(중2층)의 증축 허가 여부 등 법률적 문제가 있을 수 있으므로, 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 기계기구 상태: 포함된 기계기구(Over Head Crane, 냉동/냉장설비) 중 일부는 소재 불명 또는 장기간 가동 중단으로 수리가 필요하여 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 개발제한구역: 과거 개발제한구역으로 지정되었던 지역으로, 토지 이용 및 개발에 장기적인 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저2동에 위치한 근린생활시설 및 제조업소 부지로, 약 896㎡의 토지와 396.78㎡의 건물, 그리고 412㎡의 제시외 건물을 포함합니다. 감정가는 17억 8천여만원이며, 교통 접근성은 양호하나 개발제한구역 및 공항 관련 구역 지정으로 인한 개발 제약이 존재하는 지역입니다. 현재 임차인은 대항력이 없으며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 제시외 건물의 법적 문제, 포함된 기계기구의 노후화 및 부재 등은 추가적인 확인과 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 주변 자연 환경과 함께 산업 및 물류 기능이 혼재된 입지입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전략적 입지: 서부산IC 인접으로 물류 이동 및 접근성이 우수합니다.

* 토지 가치: 896㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 개발 가능성 또는 재건축 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 기존 시설 활용: 현재 제조업소 및 근린생활시설로 이용 중인 건물과 기계기구를 활용하여 사업장으로 바로 사용하거나, 리모델링을 통해 가치 증대를 꾀할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 공항, 신항만 등 산업 인프라와 인접해 있으며, 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있는 강서구의 미래 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 다만, 본 건의 투자 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.