나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1107 [1] 전북특별자치도 임실군 삼계면 오지리 482-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 임실군 삼계면 오지리 소재 "비아울마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가 주택, 태양광발전소, 임야, 묘지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "양어장"임. 기호(4) : 부정형 토지로 현황 "도로"임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측 소재 현황 폭 약3m내외 포장도로를 통해 진출입하고 있음. 기호(4) : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 350m)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01) (가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외관정 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건까지 도로포장되어 있으나, 사유토지(498,496-7,496-9번지 등) 경유하여 진출입하고 있는바, 경매참여시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2),(3) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2),(3) : 양어장

설비내역

양어장 관련 급수 및 배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 건물 내부의 양어장 관련 전기설비는 본건 건물에 포함하여 감정평가하였음.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물 및 제시외 관정(감정평가서 ㄱ,ㄴ) 매각 포함
2.공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 및 제시외 기계기구 매각 포함(감정평가서 및 별지 기계기구목록 참조)
3.도로포장되어 있으나 사유토지(동소 498, 496-7, 496-6번지)를 경유하여 진출입함
3.건물 내부의 양어장 관련 전기설비는 건물 가액에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1107 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임실축산업협동조합 (임OOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 임실군 삼계면 오지리 482-1

토지: 1696.00㎡ (약 513.04평), 부정형, 현황 양어장 및 도로

건물: 687.97㎡ (약 208.08평) - 경량철골구조 샌드위치판넬 단층, 양어장 용도 (주1동: 297.53㎡, 주2동: 390.44㎡)

제시외: 건물 13.60㎡, 관정 등

용도: 동물 및 식물 관련시설 (양어장)

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 745,814,030원

토지면적: 1696.00㎡ (약 513.04평)

건물면적: 687.97㎡ (약 208.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 13.60㎡

1.4. 매각 포함/제외 사항

일괄매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

포함 사항: 제시외 건물, 제시외 관정, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 및 제시외 기계기구, 건물 내부 양어장 관련 전기설비.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

전북 임실군 삼계면 오지리 "비아울마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 농가 주택, 태양광발전소, 임야, 묘지 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 접근성 및 교통

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건으로 연결되는 서측 폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 이루어집니다.

주의사항: 도로가 포장되어 있으나, 사유지(임실군 삼계면 오지리 498, 496-7, 496-6번지 등)를 경유하여 진출입해야 하는 점을 반드시 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전(백종선, 장정석) 이력이 있으며, 근저당(임실축협, 2016.03.24, 495백만원), 지상권(임실축협), 근저당공동담보(임실축협, 2023.03.21, 126백만원), 다수의 가압류(농협, 김제수협) 및 근저당 일부 이전, 그리고 임의경매 개시결정(임실축협, 2025.12.29, 253백만원) 등이 등기되어 있습니다.

건물 등기부 또한 유사하게 소유권 보존(장정석) 후 근저당(임실축협, 2023.01.17, 495백만원), 근저당공동담보, 가압류, 근저당 일부 이전, 임의경매 개시결정(임실축협, 2025.12.29, 253백만원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매의 말소기준권리는 토지 등기부 상 을1 (2016.03.24 근저당, 임실축협) 및 건물 등기부 상 을2 (2023.01.17 근저당, 임실축협)입니다.

따라서 경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 일부 근저당 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없습니다.

3.3. 채무 총액

토지 및 건물 등기부 상 현재까지 설정된 총 채무액은 약 1,588,018,336원입니다.

이 금액은 경매 진행 시 채권액 및 배당 순위에 따라 변동될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

해당 물건은 동물 및 식물 관련시설, 특히 양어장으로 사용되고 있어 일반적인 상업 시설이나 주거 지역의 상권 분석과는 성격이 다릅니다.

주변이 농경지와 농가 주택 위주로 형성된 농촌 지역이므로, 직접적인 상업 활동보다는 생산 활동에 특화된 입지입니다.

태양광 발전소 등 유사 시설이 인근에 존재하여 지역 경제 활성화 가능성은 일부 있으나, 해당 물건의 직접적인 상권 영향은 제한적인 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

소재지가 농촌 지역이므로, 인근 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용을 위해서는 임실군 소재지나 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

차량 접근은 가능하지만, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

주변 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본 물건의 토지는 계획관리지역에 속하나, 가축사육제한구역 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 접근로 문제

주요 리스크 요인으로, 물건으로의 진출입로가 사유지(임실군 삼계면 오지리 482-1 외 498, 496-7, 496-6번지 등)를 경유해야 합니다. 이는 토지 사용 및 접근에 있어 잠재적인 분쟁이나 제약이 발생할 수 있는 요소이며, 향후 운영에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 사유지 소유주와의 관계 및 토지 사용 권한에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 시설 노후화 및 유지보수

건물의 구조가 경량철골구조 샌드위치판넬로 되어 있으며, 양어장 관련 설비의 노후화 정도에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물 및 관정 등도 관리 상태를 점검해야 합니다.

6.4. 시장 변동성

양어장 운영과 관련된 수산물 시장 수요 변화, 관련 법규 개정, 질병 발생 등 외부 요인에 따른 운영 수익의 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 임실군의 농촌 지역에 위치한 양어장 시설로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다.

권리 관계는 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다. 그러나 사유지를 경유하는 진출입로 확보 문제는 본 물건의 가치와 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인으로 파악됩니다.

동물 및 식물 관련시설, 특히 양어장이라는 특정 용도로 활용 가능한 설비를 갖추고 있어, 해당 업종에 대한 전문성과 운영 경험이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

입찰 참여 전, 반드시 현장 답사를 통해 시설 상태, 주변 환경, 그리고 가장 중요한 진출입로 관련 문제를 면밀히 파악하고 잠재적 리스크를 충분히 인지하신 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 취득이 가능합니다.

* 농촌 지역 내에서 양어장과 같은 특정 용도로 활용 가능한 설비를 갖춘 희소성 있는 물건입니다.

* 현재 감정가(7.45억원대)를 고려하여, 주변 시세 및 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 해소 가능성을 종합적으로 분석하여 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 법적 제한 사항(가축사육제한구역 등)은 있으나, 계획관리지역으로 향후 활용 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임의경매로 진행되며, 등기부 상 채무 총액이 감정가를 상당 폭 상회하고 있습니다. 이로 인해 채권자가 직접 인수하거나, 유찰 후 감가상각을 거쳐 재매각될 가능성이 있습니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰가를 결정하기 위해서는 다음 사항들을 반드시 추가적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 시설의 실제 거래 시세 및 임대료 수준.

* 물건의 현재 시설 상태 및 필요한 수리/보수 비용.

* 가장 중요한 사유지 진출입로 문제 해결 가능성 및 관련 비용.

* 향후 해당 지역의 개발 가능성 및 용도 변경 가능성.

* 양어장 사업의 수익성 전망.

주요 리스크 요인인 사유지 진출입로 문제를 감안할 때, 본 물건에 대한 보수적인 접근이 권장됩니다. 따라서 감정가격을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.