나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21711 [1] 전북특별자치도 익산시 신용동 856-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 신용동 소재 '내곳마을' 북측 근거리에 위치하며 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 도시 근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하나 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

사다리평지로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

세로(불)상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘브럭조 강판지붕 단층으로 외벽 : 몰탈 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창임

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급.배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2)의 부합물 및 종물인 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재하는바 개략 실측하여 감정하였음.

공부와의 차이

기호(2)의 공부상 면적은 27㎡*2/9 이나 현황은 48㎡*2/9 로 개략 실측하여 감정하였으니 경매진행 및 입찰참가시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : - -

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-지분 매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)
-목록2의 공부상 면적은 '27㎡'이나 현황 개략 실측은 '48㎡'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21711 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 신용동 856-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 125,621,650원

* 토지면적: 281.00㎡ (약 85.01평)

* 토지 지분: 62.4382㎡ (약 18.89평)

* 건물면적: 공부상 27.00㎡ (약 8.17평), 현황 약 48㎡ (약 14.52평)

* 건물 지분: 6㎡ (약 1.81평)

* 건물 제시외면적: 63.59㎡ (약 19.24평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 주요 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분 매각, 일괄 매각, 제시외 건물 포함.

* 건축물 표제부상 건물 면적과 현황 실측 면적 간 차이가 있으니 입찰 시 유의 필요.

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 익산시 신용동 소재 '내곳마을' 북측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건이 위치한 지역은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 도시 근교의 농촌 지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입은 가능하나, 전반적인 제반 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

* 도로: 본건에 인접한 도로 상태는 세로(불) 상태로 확인되었습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2015-11-24 접수된 한국주택금융공사의 가압류 (갑2)가 말소기준권리입니다.

* 총 채무액: 토지 등기부채권 총액 131,138,888원, 건물 등기부채권 총액 104,472,698원으로, 총 합계 약 235,611,586원에 이릅니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* '그린빌리지' (2009년 건축)의 145.66㎡ 면적 주택이 2026년 3월 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 823,800원 수준입니다.

* '우정' (1998년 건축)의 23.76㎡ 면적 주택이 2026년 3월 12,000,000원, 2026년 7월 19,000,000원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 505,000원 ~ 800,000원 수준입니다.

* 본건의 경우, 281㎡의 토지 면적과 비교하여 공부상 건물 면적(27㎡)이 작고, 현황 면적(약 48㎡) 및 63.59㎡의 제시외 건물이 존재하는 점을 감안해야 합니다.

* 신용동 일대 단독주택의 정확한 실거래가 정보가 부족하여, 유사 물건 조사를 통한 시세 판단이 필요합니다.

* 인근 지역의 단독주택 토지 시세는 1㎡당 약 800,000원 ~ 1,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 농경지와 임야 등이 인접하여 비교적 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

* 편의시설: 농촌 근교 지대의 특성상, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용 시에도 접근성이 아주 좋다고 보기는 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수: 공유자로부터 우선매수 신고가 있을 수 있으며, 이는 낙찰에 직접적인 영향을 미칩니다. (총 1회 행사가능)

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 추후 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차 또는 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 면적 차이: 건물(목록2)의 공부상 면적은 27㎡이나 현황은 약 48㎡로 약 21㎡의 차이가 있습니다. 이는 건축물대장과의 불일치 가능성을 의미하며, 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 63.59㎡의 제시외 건물이 존재하나, 이는 등기부등본에 등재되지 않은 건물로, 매수 후 철거 또는 양성화 등 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 신용동 856-4 인근 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에 소규모 농업 시설 및 창고 등이 산재해 있음을 참고하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본건은 익산시 신용동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적(281㎡)에 비해 공부상 건물 면적(27㎡)이 작고, 현황 면적(약 48㎡) 및 제시외 건물(63.59㎡)이 다수 존재하는 복합적인 물건입니다. 공유자 우선매수 및 지분 매각이라는 중요한 리스크 요인이 존재하며, 건물 현황과 공부상 면적의 차이, 제시외 건물의 존재 등도 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 다소 떨어지는 농촌 근교 지역의 특성을 가지고 있으며, 주변 시세는 유사한 단독주택 거래 사례 부족으로 명확한 판단이 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 281㎡의 토지 중 62.4382㎡(약 18.89평)의 지분을 확보할 수 있습니다. 이는 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 지분 매각을 통한 저가 매수 기회: 지분 물건의 특성상 전체 소유권 매물보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시 근교 농촌 지대로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 125,621,650원

* 토지 지분 가치 (추정): 18.89평 * 800,000원/평 = 약 151,120,000원

* 건물 가치 (추정): 현황 건물 면적(약 48㎡) 및 제시외 건물(63.59㎡)의 존재를 감안하되, 지분 매각임을 고려하여 감정가의 70~90% 범위에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 110,000,000원

* 본 예상 입찰가는 감정가 및 추정 시세를 바탕으로 한 것이며, 공유자 우선매수, 지분 매각 리스크, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.