나이스옥션 법원경매 군산 2025타경647 [1] 전북특별자치도 군산시 장미동 10-20 장미빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 장미동 소재 "진포해양테마공원" 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건이 속한 장미 빌딩까지 차량출입이 가능하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통 사정 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 중 3층 301호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지, 몰타르위페인트 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

사무소로 이용중임.

설비내역

기호1) 공용위생설비, 급.배수설비, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접하고 북측으로 폭 약 3-4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<10-20번지> 도시지역, 일반상업지역, 방화지구이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건의 공부상 용도가 휴게음식점이나 현황 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타: 조사일 현재 승강기는 운행정지 상태임.(장기간 운행정지 상태로 추정됨.)

물건 비고

-공부상 용도는 '휴게음식점'이나 현황은 '사무소'로 이용중임
-조사일 현재 승강기 운행정지 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

전북특별자치도 군산시 장미동 10-20 장미빌딩 3층301호에 소재한 근린상가 물건입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경647 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 82,000,000원이며, 토지면적은 58.33㎡(약 17.64평), 건물면적은 162.99㎡(약 49.31평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 남OOOOOOO (남군산새마을금고)입니다.

건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 근린생활시설, 위락시설이 포함됩니다. 주위에는 근린생활시설과 주택 등이 혼재하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 군산시 장미동에 위치한 장미빌딩 내 상가로, "진포해양테마공원" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 근린생활시설과 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

동측으로는 폭 약 12미터, 북측으로는 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구이며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 7월 22일 접수된 남군산새마을금고의 근저당권(을10, 106,800,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 2,000,000원

차임: 180,000원

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사드림패션강희진

보증금: 2,160,000원

차임: 180,000원

대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 물건은 군산시 장미동의 일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변에 근린생활시설과 주택이 혼재하며, 진포해양테마공원과 인접하여 관광객 또는 외부 유입 인구의 잠재적 고객 확보가 가능합니다.

상업지역 내 위치는 향후 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 정보는 제한적입니다.)

* 주변 환경: 진포해양테마공원과 가까워 여가 및 관광 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도는 '휴게음식점'이나 현황은 '사무소'로 이용 중입니다. (건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있어 이행강제금 부과 가능성은 낮으나, 향후 용도 변경 시 행정 절차 필요 여부 확인이 필요합니다.)

* 승강기 운행 정지: 현재 승강기가 운행 정지 상태이며, 장기간 운행 정지된 것으로 추정되어 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 특정 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 일반상업지역 내 근린생활시설 용도로는 큰 영향 없을 것으로 예상됩니다.)

* 협소한 도로: 북측으로 접한 폭 3-4미터 도로는 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (동측 12미터 도로를 통해 주 진입은 가능합니다.)

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 상권 분석 결과, 본 물건 주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 장미동에 위치한 장미빌딩 내 상가로, 진포해양테마공원 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

일반상업지역 내에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

비록 공부상 용도와 현황 용도가 다르며 승강기 운행이 정지된 상태이지만, 이는 관련 행정 절차 또는 수리를 통해 해결 가능할 수 있는 부분으로 판단됩니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

임차인들의 대항력이 없어 명도 진행 시 특별한 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 진포해양테마공원 인근의 우수한 입지 조건.

* 일반상업지역 내 위치하여 상업 시설로서의 성장 가능성.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자 가능.

* 현재 시세 대비 또는 감정가 대비 저평가 가능성 확인 시 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다.

주변 시세, 최근 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과(임대 가능성, 수리비용 등), 명도 예상 비용, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 본 물건과 같이 임차인의 대항력이 없고 권리 관계가 명확한 경우, 감정가의 70%에서 90% 사이에서 입찰 경쟁이 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적으로 57,400,000원에서 73,800,000원 사이를 참고하시되, 철저한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.