나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21104 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 15-42 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '구암1동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 2): 자루형 평지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호 2) 지상에 제시외건물 8동 ㄱ)~ ㅇ)이 소재하여 감정평가 목적 등을 고려하여 실측 사정 평가합 니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층으로서, 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호: 알루미늄 창호입니다. 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호: 알루미늄 창호 입니다.

이용상태

일련번호 1) : 단독주택 및 화장실으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ---

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-9) 포함. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 창원시 마산회원구 구암동 15-42번지

1.2. 건물 용도

단독주택

1.3. 면적

* 토지 면적: 180.30㎡ (약 54.54평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 125.45㎡ (약 37.94평)

* 건물 제시외 면적: 21.70㎡ (약 6.56평)

1.4. 감정가

206,244,900원

1.5. 사건번호

마산지원 2025타경21104 (1)

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '구암1동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

2.4. 도로 상태

대상 물건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리: 2024년 5월 2일 접수된 주식회사 엠캐피탈대부의 근저당권입니다.

* 말소 예정 권리: 근저당, 임의경매, 가압류 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 등기 내용은 확인되지 않습니다. 일반적으로 모든 권리는 말소기준권리보다 앞서는 권리가 없다면 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 차상필 (차 )

* 대항력: 있음

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2021-08-18

* 확정일자: 2022-09-14

* 배당신고일자: 2026-01-13

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

이는 대항력이 있는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금 전액을 배당받아 보증금 인수 부담이 없을 것으로 분석됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 서암빌라 (1997년 건축, 84.89㎡): 100,000,000원 (2026년 5월)

* 268-8번지 (1983년 건축, 48.6㎡): 40,000,000원 (2026년 5월)

* 86-4번지 (1979년 건축, 49.09㎡): 53,000,000원 (2026년 5월)

상기 정보는 연립, 다세대 주택의 매매 사례이며, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 주변 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건 감정가는 206,244,900원으로, 제시된 주변 다세대 주택의 매매가보다 높은 수준입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 넓은 토지를 포함하고 있기 때문으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근 지역에 주거 밀집지역이므로, 교육시설(학교 등) 또한 접근 가능한 위치에 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

차상필 씨는 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 과정에서 추가적인 절차나 고려가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 총 21.70㎡ (약 6.56평)에 달하는 제시외 건물 8동이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 이용 가치와 함께 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 물건명세서 상 지상권 언급

물건명세서에 지상권에 대한 언급이 있으나, 등기부상 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 단독주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 206,244,900원이며, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 제시외 건물 포함 등 일부 고려사항이 있으나, 전반적으로 안정적인 입지 조건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 주거 및 기타 개발 가능성

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건으로 인한 부담 감소

* 일반적인 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,244,900원이며, 인수 보증금이 0원으로 분석됨에 따라 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

통상적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 점과 본건의 특이사항(대항력 있는 임차인, 제시외 건물 포함)을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 175,000,000원에서 185,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.