나이스옥션 법원경매 통영 2025타경699 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 227 거제리우 104동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재하는 "거제리우" 연립주택 104동 2층 203호로서, 부근은 주위는 지세포 해안변의 각종 근린생활시설 및 구분건물, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 관련 차량 접근 및 출입 자유로우며, 관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 중 2층 203호로서, (사용승인일자 : 2015.06.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 치장 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 내장재 마감. 창호 : 새시창호.

이용상태

연립주택.

설비내역

승강기 및 급.배수설비, 위생설비, 난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 지면은 남서측 하향의 완경사지이나, 동별 계단식으로 평탄하며, 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경699 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 227 거제리우 104동 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 115.56㎡ (약 35.0평)

토지지분: 115.56㎡ (약 35.0평)

건물면적: 84.78㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.7837㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: (제시된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화 물건

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리에 위치한 "거제리우" 연립주택 104동 2층 203호로서, 주변은 지세포 해안변의 각종 근린생활시설, 구분건물, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 주위 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근 및 출입이 자유로우며, 관내 일반 교통 사정은 보통입니다. 서측으로 포장도로가 소재하여 차량 이동이 편리합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 지역에 해당하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.3. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 203호이며, 사용승인일자는 2015년 06월 25일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 화강석 치장 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

건물 내에는 승강기, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상은 부정형이며, 남서측 하향의 완경사지이나 동별 계단식으로 평탄하게 조성되어 연립주택 부지로 이용 중입니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리는 2015년 08월 05일 접수된 한국외환은행(현 하나은행)의 근저당권(권리금액: 228,000,000원)입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사모닝스타 (2015-07-14)

* 소유권이전: 김동현 (2015-08-05, 매매)

* 근저당: 한국외환은행 (2015-08-05, 228,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 주식회사하나은행 (2025-12-24, 187,565,132원) - 매각으로 소멸

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-02-20) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액은 228,000,000원입니다.

2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (지상권개요: 비고)

* 주의: 등기사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 구체적인 내용, 존속 기간, 효력 범위 등에 대한 면밀한 확인이 필수적이며, 인수 시 물건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

2.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항에 대한 현장 확인이 매우 중요합니다. 비록 인수할 보증금은 없으나, 점유자 발생 시 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 상권 및 시세 분석

3.1. 단지 내 실거래가 동향

본건이 속한 "거제리우" 단지 내에서의 최근 실거래 자료는 다음과 같습니다. (면적: 약 84.78㎡ ~ 84.88㎡)

* 2026년 3월 28일 거래: 3층, 84.88㎡, 100,000,000원

* 2026년 6월 4일 거래: 1층, 84.78㎡, 180,000,000원

* 2025년 10월 21일 거래: 1층, 84.78㎡, 145,000,000원

3.2. 시세 분석

가장 최근 거래인 2026년 6월 4일 1층 매물이 180,000,000원에 거래된 것이 최고가로 확인됩니다.

그러나 동일 단지 내 3층 매물이 2026년 3월 28일 100,000,000원에 거래된 사례와 비교할 때, 층별 가격 편차가 80,000,000원으로 매우 크게 나타나고 있습니다. 이는 시세 판단 시 층별 가치 평가에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

본건은 2층에 위치하고 있으며, 감정가 205,000,000원은 최근 최고 거래가(180,000,000원)보다 약 14% 높게 책정되었습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준이 현재 시점과 다를 수 있음을 나타냅니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 거제시 일운면 옥림리 지역은 지세포 해안과 인접하여 해양 관광 및 휴양과 관련된 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 각종 근린생활시설과 임야가 혼재되어 있어 주거 편의성과 자연 환경을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

4.2. 교통

본건까지 차량으로 자유롭게 접근 가능하며, 도로망은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 지역의 일반적인 수준으로 평가됩니다.

4.3. 건축물 정보

2015년 사용 승인된 연립주택으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 건물 내부에는 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 매각 불소멸 권리 (지상권): 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 권리의 실제 존재 여부 및 내용에 따라 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가(205,000,000원)가 최근 최고 실거래가(180,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 시장 가치 대비 고평가되었을 가능성을 고려해야 합니다.

* 미확인 임차 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건 대비 추가적인 절차나 특이 사항이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 거제시 일운면의 비교적 신축급 연립주택으로, 해안 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 해당 권리에 대한 철저한 사전 조사 없이는 입찰을 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리를 고려하여 시세 판단에 주의가 필요합니다. 임대 관계 미상이므로 현장 방문을 통한 점유 현황 파악이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2015년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지세포 해안 인근 입지로, 관광 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

* 동일 단지 내 1억 8천만원의 실거래가가 존재하여, 권리관계 확인 후 시세대로 거래될 경우 일정 수준 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 및 시세 관련 리스크만 명확히 해소된다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이나, 동일 단지 내 최근 최고 실거래가는 180,000,000원(1층)입니다. 특히 3층 매물이 100,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 층별 가치 편차가 매우 큰 상황입니다.

가장 큰 리스크 요인인 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성 및 그 영향력을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이 가격은 최근 최고 실거래가보다는 다소 낮지만, 잠재적 권리 리스크 및 시세 변동성을 반영한 보수적인 제안입니다. 최종 입찰가를 결정하기 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태, 주변 환경, 그리고 지상권 관련 상세 정보를 반드시 추가적으로 확인하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.