나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102314 [1] 부산광역시 북구 만덕동 953 신만덕쌍용예가 102동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 백산초등학교 북서측 인근에 위치하는 신만덕 쌍용예가 102동 14층 1402호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 102동 26층 건물 내 14층 1402호로서, 외벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시 창호.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 부지 서측으로 진출입로가 차도에 접해있으며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차권자 공정민)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 북구 만덕동 953번지 신만덕쌍용예가 102동 14층 1402호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경102314 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 232,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물 면적은 59.89㎡ (약 18.12평)이며, 토지 면적은 22.07㎡ (약 6.68평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 백산초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 아파트 부지 서측으로 진출입로가 차도에 접해 있으며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 도로, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 서부지원 2025.12.29. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(을7)입니다. 이 등기보다 선순위의 권리는 모두 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차권자 공정민)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.23

* 확정일자: 2022.03.29

* 배당신고일자: 2024.06.07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차권자 공정민)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 임차인 공정민 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지와 주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역에 속해 있습니다.

* 백산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 신만덕쌍용예가

* 준공연도: 2005년 (2005.06.29 사용승인)

* 동수: 6동

* 세대수: 600세대

* 최고층: 26층

* 본건 위치: 102동 14층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 102동은 총 26층 건물입니다.

* 설비 내역: 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설이 완비되어 있습니다.

* 면적:

* 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 주차: 총 658대 (기계식 주차 포함) 주차가 가능합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인 공정민 씨와 주택도시보증공사 간의 확약서 내용에 따라 임차인은 대항력을 포기하였으며, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 그러나 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토는 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 249,113,797원 (말소기준권리 기준)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 만덕동에 위치한 신만덕쌍용예가 아파트 14층으로, 59.89㎡의 전용면적을 가지고 있습니다.

* 권리 분석 상, 임차인 공정민 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이는 물건 취득 시 상당한 금액의 부담을 덜어줍니다.

* 주변 환경은 안정적인 주거 밀집 지역이며, 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 가족 단위 거주자에게 적합한 입지입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준이며, 권리상의 명확성으로 인해 투자 리스크가 낮습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 안정적인 주거 환경과 양호한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 인근 부동산 시세 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 높습니다.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 준수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적(59.89㎡) 기준 최근 매매가는 2026년 4월 21,000만원, 2026년 5월 24,000만원으로 형성되어 있습니다. (참고: 26층 21,000만원, 3층 24,000만원)

* 감정가는 23,200만원입니다.

* 본 건은 14층으로 중간층에 해당하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가, 현 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 230,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.