나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22382 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1606 통영코아루아파트1단지 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 소재하는 '동원고등학교'의 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층 건물 중 2층 201호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일 마감, 내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등)로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 주상용 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 북측, 북서측, 남서측, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차로 도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15 m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건 상세주소: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1606 통영코아루아파트1단지 102동 2층201호

사건번호: 통영지원 2025타경22382 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가액: 250,000,000원 (2억 5천만원)

채권자: 통영축산업협동조합 (추정)

1.2. 면적 및 규모

용도: 아파트

토지면적: 48.57㎡ (약 14.71평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

전용면적 (계약 면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건축물 규모: 19층 건물 중 2층 (사용승인일: 2018.08.24)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있습니다. '동원고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 건 대지권의 목적인 토지는 북측, 북서측, 남서측, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차로 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 저촉되는 부분이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(교육환경보호구역, 주거밀집지역 75m 이내) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 통영축산업협동조합의 근저당권 (을3, 262,800,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 대상 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 확인되는 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 일반적인 아파트 물건의 특성을 고려한 것으로, 최종 확인은 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가 시 현장조사에서 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 이용상황으로 평가되었으므로, 응찰 전 임차인 등 점유 관계에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 죽림리 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 통영코아루아파트1단지

총 세대수: 396세대

최고 층수: 19층

준공일: 2018년 8월 24일

건축물 현황: 6개동, 총면적 40,507.31㎡

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 북동측 인근에 '동원고등학교'가 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호되고 있습니다. 주변에는 죽림초등학교, 제석초등학교 등이 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변 공동주택 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 내에도 관리사무소, 보육시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 시 현장조사 과정에서 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 실제 내부 상태, 마감재, 하자 여부, 채무 불이행으로 인한 단전, 단수, 관리비 체납 등은 응찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역이나, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.3. 체납 관리비

아파트 낙찰자는 통상적으로 체납된 공용 관리비를 부담해야 할 수 있습니다. 정확한 체납 금액 및 인수 여부는 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 위치한 통영코아루아파트1단지 102동 2층 201호로, 2018년 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 권리 관계는 통영축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 되어 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이며, 임차인 인수 보증금도 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 주변 환경은 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 있어 주거 생활이 편리한 입지입니다. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 불가했던 점, 토지 이용 계획상의 도로 저촉 및 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석이 명확하여 인수할 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 임차인 인수 보증금이 없어 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주변 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(84.99㎡, 약 25.71평)을 기준으로 판단할 때, 최근 유사 면적 거래 사례 및 감정가격을 종합적으로 고려한 시장 가격은 약 2억 6천만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 2억 5천만원이며, 보증금 인수 부담이 없는 점, 그리고 권리 관계가 명확한 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가 대비 90~100% 수준 또는 시장 추정가에 근접한 금액으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 5천 5백만원 ~ 2억 7천만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현재 시점을 기준으로 한 추정치이며, 실제 응찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 답사 결과(내부 상태, 관리비 체납 등)를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.