나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4290 [1] 부산광역시 서구 암남동 457-1 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 '송도초등학교' 북서측 인근에 위치하는 현칭'청탑그린 빌라' 4층 401호외 1개호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 내 4층 401호 및 5층 501호로서, (사용승인일: 1999.12.18) ·외벽: 타일마감 및 몰탈위페인팅마감 등, ·내벽: 벽지마감 등, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

2개호 공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지를 택지조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 5M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·암남동 457-1번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24) (접합), 상대보호구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임. ·암남동 457-6번지: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24) (접합), 상대보호구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4290 (1)

소재지: 부산광역시 서구 암남동 457-1 4층401호

용도: 아파트

감정가: 233,000,000원

토지면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

토지 지분: 50.484㎡ (약 15.27평)

건물면적: 79.81㎡ (약 24.14평) - 전용면적 기준

건물 지분: 79.81㎡ (약 24.14평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건

건물 사용승인일: 1999년 12월 18일

총 대지면적: 749㎡ (약 226.57평)

총 건물면적: 1585.4㎡ (약 479.57평)

1.1. 입지조건

2.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 '송도초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있고, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

인접 도로상태

본건 건물은 남측으로 약 5미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

채권자: 김OO

경매구분: 부동산강제경매

말소기준권리:

2025년 07월 23일 접수된 이현준 외 1명의 가압류(금145,000,000원)가 말소기준권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 05일

* 대항력: 있음

* 비고:

주의사항: 임차인 현 은 전입일자(2022-04-05)가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이더라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수되는 보증금 액수는 없으나 명도에 각별한 주의가 필요합니다.

등기부 요약

말소기준권리(2025-07-23 접수)보다 선순위 권리는 현재 등기부상 확인되지 않으며, 가압류, 강제경매 등 제반 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,895,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

본건이 위치한 부산 서구 암남동 일대는 송도해수욕장을 중심으로 한 관광 상권과 주거 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 인근에 다양한 식당, 카페, 편의시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 송도 해수욕장 및 주변 공원의 관광 인프라가 발달해 있어 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

교육시설

* 초등학교: 송도초등학교 (도보 약 5분 거리)

* 중학교: 송도중학교 (인근)

* 고등학교: 부산여자상업고등학교 (인근)

* 대학교: 고신대학교 (인근)

주거 환경

주변이 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의시설

송도해수욕장 및 암남공원 등 관광 명소가 인접해 있으며, 주변 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

대항력 있는 임차인 존재:

현 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 2022년 04월 05일 전입신고를 통해 대항력을 확보하였습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 협상 비용을 발생시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다.

높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있으나, 이는 경매 취하 가능성이나 유찰 가능성 등 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸 예정입니다.

건축 연도:

1999년 준공되어 약 27년 경과한 건물로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 부산 서구 암남동의 송도초등학교 인근에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 주거 환경은 양호한 편입니다. 송도 지역의 관광 개발 호재와 함께 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 현 의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 점이 특이하며, 이로 인한 명도 과정의 불확실성은 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 높은 채권 총액은 경매 절차의 예측 가능성을 다소 낮출 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

송도 지역 관광 활성화 및 개발 기대감: 송도 해수욕장 일대의 지속적인 관광 인프라 확충 및 개발 사업은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

아파트로서의 기본 수요: 부산 서구 지역의 아파트로서 실수요자 및 투자자 모두에게 일정한 수요가 존재합니다.

경매를 통한 시세 차익 가능성: 현 임차인 리스크를 성공적으로 해소하고, 향후 지역 개발 효과가 반영될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 233,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(현 , 보증금 0원)의 존재로 인한 명도 불확실성 및 제반 리스크를 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 임차인과의 원만한 명도를 위한 협상 비용 또는 추가 소요 시간 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

투자 성향 및 리스크 감수 수준에 따라 다르겠지만, 본건의 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 임차인과의 적극적인 소통 및 법적 절차 검토를 통해 명도 비용을 최소화하는 전략이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.