나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102319 [1] 부산광역시 북구 화명동 732 삼한힐파크 104동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 북구 화명동 소재 "화잠초등학교" 동측 인근에 위치하는 삼한힐파크 제104동 제12층 제1202호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "화명역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골지붕 21층건 내 제12층 제1202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샤시창 구조임

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외 및 북서측으로 노폭 약 24미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임(가로구역별 건축물 최고 높이 : 기준높이의 120%), 제1종지구단위 계획구역(기타자세한사항은별도확인:건설과), 주거용지(공동주택용지), 도로(접함), 도로(산성터널),(접함),소하천(2021-12-22)(소하천의 지정(변경)에 과한 고시)(저촉), 전기공급설비(전력구)(저촉),상대보호구역(금화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명금화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화잠초등학고) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화잠초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발예정지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 북구 화명동에 소재한 삼한힐파크 아파트 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102319 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 화명동 732 삼한힐파크 104동 12층 1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 262,000,000원

* 토지면적: 34.70㎡ (약 10.50평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현OOOOOOO (현대캐피탈 주식회사 추정)

* 건축물 현황

* 건물명: 삼한힐파크

* 동/호: 104동 1202호

* 구조: 철근콘크리트조 경량철골지붕

* 총 층수: 21층 (해당층 12층)

* 사용승인일: 2003년 11월 6일

* 총 세대수: 807세대

* 총 주차대수: 902대 (지하 646대, 지상 256대)

* 아파트 면적

* 전용면적 (건물면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 대지권면적 (토지면적): 34.70㎡ (약 10.50평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 화명동, "화잠초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 단지 주변으로 다양한 노선의 시내버스 정류장이 소재합니다.

* 부산도시철도 2호선 "화명역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.)

* 토지: 남서하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지이며, 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로: 단지 남동측으로 폭 약 30m, 남서측으로 폭 약 10m, 북서측으로 폭 약 24m의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주거용지, 도로 등의 용도로 이용 중입니다. 다만, 소하천 및 전기공급설비와 저촉되는 부분이 있으며, 다수의 보호구역(상대, 절대) 및 택지개발예정지구에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자인 현대캐피탈 주식회사(추정)에 의해 신청되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 4월 4일 접수된 현대캐피탈 주식회사의 근저당권(을5)이 본건의 말소기준권리가 됩니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 소유권이전, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리들입니다. 다만, 물건명세서에 '지상권개요'가 기재되어 있으나 상세 내용이 없어, 추가적인 확인이 필요합니다. (현재까지는 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 전입일자: 2007년 7월 25일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 인수 예상 보증금: 0원 (명시된 보증금 기준)

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인 '한 '의 존재가 가장 중요한 권리상 리스크입니다. 전입일자가 2007년으로 오래되었고 대항력이 인정되나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계와 다를 가능성이 높습니다. 명확한 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 부산 지하철 2호선 화명역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 아파트 단지 거주민을 배후로 하는 안정적인 소비 기반을 갖춘 주거 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 화잠초등학교, 금화유치원, 화명금화유치원 등이 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부산 지하철 2호선 화명역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의: 단지 내 및 주변 상업시설을 통해 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '한 '의 존재: 보증금 0원이라는 정보는 일반적이지 않으므로, 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 보증금 인수 부담이 발생할 경우 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현장 확인 불가: 감정평가 시 현장 조사로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 물건의 내부 상태, 하자, 수리 필요 여부 등은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 건물 연식: 2003년식으로 약 20년이 경과하여 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 소하천, 전기공급설비 저촉, 각종 보호구역 및 택지개발예정지구 포함 등은 향후 재건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 삼한힐파크 아파트 경매 물건은 부산 북구의 역세권 입지를 바탕으로 우수한 교통망과 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 현장 확인의 어려움이라는 중대한 리스크 요인이 있어, 입찰 전 철저한 권리관계 조사 및 현장 답사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 화명역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 지역으로, 기본적인 주거 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 개발 및 신축 아파트 공급 동향에 따라 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 262,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 8일, 11층 (84.99㎡): 239,000,000원

* 2026년 7월 23일, 14층 (84.99㎡): 227,000,000원

* 2026년 7월 7일, 19층 (84.99㎡): 226,000,000원

* 시세 분석: 최근 실거래가는 2억 2천만원대 후반에서 2억 3천만원대 수준으로 형성되어 있으며, 본건 감정가는 이러한 시세보다 약 2,000만원~3,000만원 가량 높게 책정되었습니다.

* 리스크 고려: 대항력 있는 임차인(보증금 0원)으로 인한 잠재적 인수 금액 발생 가능성, 현장 확인 불가로 인한 물건 상태 불확실성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가: 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 위에서 언급된 리스크들을 감안하여 최근 실거래가 하단부 또는 그 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원.

* 주의사항: 본 입찰가는 제공된 정보 및 보증금 0원 기준이며, 실제 임차인과의 협상 결과, 현장 조사 내용 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.