나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경818 [1] 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 부산성모병원 북측 인근에 위치하는 도시 타워아파트 8층 803호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물내 8층 803호로서 외부 : 페인트 마감 등. 내부 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대내 부정형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제2종전용주거지역. 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층 803호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경818 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층 803호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 90,000,000원

토지면적: 31.83㎡ (약 9.63평)

건물면적: 62.78㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (우리은행으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 용호동에 위치하며, 부산성모병원 북측 인근 공동주택 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조의 15층 아파트 중 8층에 위치하고 있습니다. 내외부는 벽지 및 페인트 마감, 창호는 샷시 구조로 되어 있습니다.

2.4. 토지 상태

토지는 동하향 경사지에 위치하며 부정형의 형상입니다. 현재 공동주택 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 변동: 본 물건의 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 최근에는 상속(2025.12.11.)으로 소유권이 이전된 것으로 보입니다.

* 담보권 설정 및 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2010년 12월 16일 우리은행 근저당권(을7, 36,240,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(을8 근저당권, 갑3 상속, 갑4 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 경매개시결정: 채권자 우리은행의 신청으로 2025년 12월 24일 임의경매 개시결정(2025타경818)이 등기되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 70,200,000원 (근저당권 을7, 을8 합계)

3.2. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황은 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 반드시 현장을 확인하고 명확한 사실관계를 파악해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 현재 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 용호동 지역은 주거 기능이 중심이며, 주변에 병원, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 토지 이용계획

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역 및 제2종전용주거지역에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재 경보 및 소화전 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 도시타워아파트

사용승인일: 1993년 3월 22일

총 동 수: 1개동

세대 수: 232세대

최고 층수: 15층

주차대수: 총 100대 (지상 3대, 지하 4대, 기계식 93대 추정)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.3. 주변 편의시설

부산성모병원이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대관계 미상으로 인한 명도 저항 가능성이 존재합니다. 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 이용계획 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 최근 동일 면적대의 아파트 매매 사례가 감정가 대비 높은 가격으로 거래된 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 연식(1993년 사용승인)은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 감정가

본 건의 감정가는 90,000,000원이나, 최근 유사 면적(62.78㎡)이 115,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 잠재적인 수익률 확보 가능성이 있습니다.

8.2. 향후 가치 상승 가능성

해당 지역의 재개발 또는 정비 사업 추진 여부에 따라 향후 아파트 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 전용면적(62.78㎡)의 아파트가 2026년 6월 2일 115,000,000원에 거래되었습니다. 감정가(90,000,000원)는 이 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

9.2. 제안 입찰가 범위

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 현장 조사 결과에 따른 추가적인 가치 판단 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.