나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경869 [1] 부산광역시 남구 문현동 산87-2 대성아파트 씨동 2층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대인 바, 제반 주위환경은 보통 인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 북측 인근 문현로에 일반버스 정류장이 있어, 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상3층건 내 2층 502호로서 (사용승인일: 1979.09.28), 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시창구조임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 다소 고지에 형성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 3미터 폭의 막다른 도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

본건의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목은 '임야'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경869 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 산87-2, 대성아파트 씨동 2층502호 (도로명: 부산광역시 남구 문현로66번길 41)

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 502호 (사용승인일: 1979.09.28)

* 감정가: 140,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

* 토지지분: 57.20㎡ (약 17.30평)

* 건물면적 (전용면적): 55.17㎡ (약 16.69평)

* 건물면적 (총 공급면적): 55.17㎡ (약 16.69평) (참고: 해당 씨동의 건축물대장상 총 연면적은 662.08㎡이며, 12세대로 구성되어 있습니다.)

* 건물지분: 55.17㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현여자고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 인근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 문현로에 일반버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 구역에 해당합니다.

* 지목 vs 현황: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 노환신(1993.03.20. 접수) → 도치훈(2010.04.23. 접수)

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2016.09.28. 접수, 금69,300,000원).

* 이 외 등기된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 기록상 총 등기부채권액: 162,071,494원 (이는 경매 진행 시 채무 총액과는 다를 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성진 (본 보고서에서는 김 로 표기합니다.)

* 전입일자: 2010년 05월 11일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 말소기준권리 및 소멸 권리:

* 말소기준권리인 하나은행 근저당(2016.09.28. 접수)보다 앞서는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 따라서, 낙찰자는 말소기준권리 이후의 모든 제한물권(근저당, 가압류, 압류 등)을 말소하고 소유권을 취득하게 됩니다.

* 인수 권리:

* 별도로 인수해야 할 등기된 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 부산 남구 문현동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 식사 해결이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 문현여자고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 문현로 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 전반적으로 주택가로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경입니다.

* 주변 시설: 인근 지역을 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다. 문현여자고등학교, 소규모 근린생활시설, 주택가 등이 혼재되어 있으며, 도심 생활권에 포함됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 (2010.05.11. 전입)이 존재하나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라, 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 제한이 발생할 여지가 있습니다.

* 건축 연도(1979년)가 노후된 아파트이므로, 향후 리모델링이나 재건축 관련 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 문현동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

* 지목과 현황 불일치 및 건축 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 1억 4천만원 대비 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

* 모든 후순위 권리가 말소되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 주택가 내 위치하여 주거 안정성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 140,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금이 0원이므로 명도 협상에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적인 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건은 임차인 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 잠재적 리스크와 명도 비용을 충분히 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 75%~85% 수준인 105,000,000원 ~ 119,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권장합니다. (실제 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.