나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23336 [1] 부산광역시 동구 초량동 827-265 경희아파트 1동 4층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 부산광역시 동구 초량동 소재 부산컴퓨터과학고등학교 남서측 인근에 위치하는 경희아파트 4층 501호로서, 부근은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성 되어 있으며, 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 501호로서 -외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 -내 벽: 벽지등 마감 -창 호: 샷시 및 목재 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서하향의 급경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-25)(변경), 고도지구(2025-08-13)(2025-08-13, 노면이하,완화), 고도지구 (부고제2025-320호(2025-08-13) 고도지구(기정)노면이파-(변경)노면이하(정비사업 등 연계 완화)), 중 로3류(폭 12m~15m)(2025-06-25)(저촉) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산컴퓨터과학고, 선화여중))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 급경사지에 위치하고 있어서 단차로 인해, 남서측 도로 기준으로는 4층이나 북서측 도로 기준으로 보면 1층이니(첨부 사진 참조) 경매진행 및 응찰시 참고 하시가 바랍니다.

물건 비고

본건은 급경사지에 위치하고 있어서 단차로 인해 남서측 도로 기준으로는 4층이나 북서측 도로 기준으로보면 1층임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경23336 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

물건의 종별은 아파트이며, 소재지는 부산광역시 동구 초량동 827-265 경희아파트 1동 4층501호 (신규주소: 부산광역시 동구 초량로108번길 19)입니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 91.20㎡ (약 27.6평)이며, 건물 면적은 75.67㎡ (약 22.9평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산컴퓨터과학고등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 형성된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

남서측으로는 노폭 약 6미터, 북서측으로는 노폭 약 5미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

특이사항으로, 본건은 급경사지에 위치하여 남서측 도로 기준으로는 4층이나, 북서측 도로 기준으로는 1층에 해당하는 단차가 발생합니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 물건의 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 1978년 3월 30일 접수된 부산시 근저당권(2,440,000원)이나, 해당 권리는 말소 예정으로 확인됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(길경춘) 및 주택도시보증공사의 강제경매(200,000,000원) 등기 사항이 있으나, 이들 또한 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

임차인으로는 길경환 씨가 있으며, 전입일자는 2021년 7월 27일입니다. 보증금과 차임은 0원으로, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 초량동 일대는 주거 지역으로, 주변에 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있습니다.

인근에 부산컴퓨터과학고등학교, 선화여자중학교 등 교육 시설이 위치하여 학생 및 관련 유동인구가 존재합니다.

대형 상업 지구보다는 주거 생활에 필요한 근린 상업 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 여건으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주거 환경으로는 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지로 마감되었습니다. 창호는 샷시 및 목재 이중창으로 시공되었습니다.

위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 건물은 1977년 12월 30일 사용 승인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 특징은 급경사지에 위치하여 남서측 도로 기준 4층, 북서측 도로 기준 1층이라는 점입니다. 이로 인해 접근성과 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건축물이 1977년 사용 승인되어 약 50년이 경과하였으므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 중로3류(폭 12m~15m) 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 일반적인 지도 서비스 검색 결과, 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 동구 초량동 경희아파트 1동 4층 501호로, 감정가 1억 2천만 원의 아파트입니다.

급경사지에 위치한 독특한 입지 조건과 함께 4층 건물 내 4층으로 이용 중입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점이 긍정적입니다.

건축 연식이 오래되었고, 경사지로 인한 특수성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 넓은 면적(토지 91.20㎡, 건물 75.67㎡)을 확보할 수 있습니다.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 이전 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

초량동 일대 도시 재생 및 재개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 아파트의 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과(건물 상태, 동네 시세, 도로 접근성 등)를 면밀히 파악해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~100% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본건의 급경사지라는 특수성과 건물 연식을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적 관점에서 감정가의 85% ~ 90% 수준 (약 102,000,000원 ~ 108,000,000원)을 고려해 볼 수 있습니다.

좀 더 적극적인 투자를 고려한다면 감정가의 90% ~ 95% (약 108,000,000원 ~ 114,000,000원)까지도 고려 가능합니다.

최종 입찰가는 이러한 정보들을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.