나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23283 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 313-15 양정비버힐 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하는 양정초등학교 서측 인근에 위치하는 양정비버힐 3층 301호로서 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철1호선(양정역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 내 단위호[3층 301호]로서 [사용승인일: 2016.09.01] ·외 벽: 스톤코트 및 일부 석재 마감. ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감. ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비, 무인공동 현관기, 도시가스인입설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄하며 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

양정동 313-15, 313-16, 313-17, 313-18 공히, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 변서윤)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경23283 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 313-15, 양정비버힐 3층 301호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2016년 9월 1일

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

토지지분: 14.887㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 외관

건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 내 3층 301호

외벽: 스톤코트 및 일부 석재 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시창 구조

1.4. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비, 무인공동현관기, 도시가스인입설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 토지 이용 상태

4필지 일단의 사다리형 토지로서, 인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄하며 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

1.6. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다. 해당 강제경매는 주택도시보증공사에 의해 2025년 12월 29일 개시되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, 양정초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산지하철 1호선 양정역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 변서윤 씨가 보증금 170,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자(사업일자)는 2021년 12월 28일이며, 확정일자는 2021년 12월 9일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 5월 11일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

임차인의 대항력이 없고, 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으므로 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 실거래가 동향

최근 실거래가 데이터를 살펴보면, 유사한 평형대의 오피스텔 거래가 있었습니다. 2024년 1월 15일, 73.56㎡ 면적의 물건이 200,000,000원에 거래되었으며, 2025년 11월 26일에는 동일 면적의 물건이 220,000,000원에 거래되었습니다. 현재 제시된 물건은 59.97㎡로, 제시된 면적보다는 작으나, 최근 거래 가격을 참고하여 시세 파악이 가능합니다.

4.3. 임대 현황

현재 해당 오피스텔의 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양정초등학교가 인근에 위치하며, 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

부산지하철 1호선 양정역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 용이합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

이해관계인의 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 도배, 장판, 설비 등의 실제 상태는 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 확약서

임차인이 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대비하여 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획

해당 토지는 준주거지역이면서 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 교육 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 우수합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점은 리스크 요인이므로, 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다. 최근 유사 면적 오피스텔의 매매 가격을 고려할 때, 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 확실한 권리 관계 : 모든 권리(주택임차권 포함)가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 무인수 보증금 : 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차 보증금이 없습니다.

* 우수한 입지 : 부산지하철 1호선 양정역 인근의 역세권으로, 교통과 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 잠재적 시세 상승 : 최근 실거래가 추이를 볼 때, 향후 시세 상승의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 데이터에 따르면, 73.56㎡ 면적이 2024년 200,000,000원, 2025년 220,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 면적(59.97㎡)이 더 작다는 점을 감안하더라도, 시장 가격은 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 임차인 인수 보증금이 0원이고 권리관계가 명확한 점을 고려하여, 시장 상황 및 물건의 실제 상태를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크(내부 미확인 등)를 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격대를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 185,000,000원

적정 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.