나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1652 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제17층 제1703호로서, 외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 강화유리창호등.

이용상태

아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트), 근린생활시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1652 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웅상농업협동조합 (정보 제공자: 웅OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 (양산유림노르웨이아침 17층1703호)

신주소: 경상남도 양산시 메기로 203, 17층 1703호 (양산유림노르웨이아침)

용도: 아파트

감정가: 396,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

토지 지분: 12.38945530784571㎡ (약 3.75평)

건물면적: 100.16㎡ (약 30.30평)

건물 지분: 100.1642㎡ (약 30.30평)

건축물 사용승인일: 2018년 12월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 주변 가로망 상태는 양호한 편이며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸사항

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 웅상농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

이하 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 총 채무액 (등기부채권 총액)

등기부상 채권 총액은 962,860,280원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본 물건은 증산역 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 라피에스타와 같은 쇼핑센터가 인접해 있고, 상업 시설 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

단지 주변으로 맛집, 병원, 은행, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 주변에 공원이 많아 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리분석상 리스크

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 수준이며, 다수의 가압류 및 압류 내역이 존재했으나 모두 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 기타 리스크

건물 이용 상태는 아파트로 이용 중이나, 건축물 표제부상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있어 복합 용도 건물임을 인지해야 합니다.

주변 상가 중 공실이 일부 보인다는 점은 잠재적 상권 침체 가능성을 시사할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 양산 신도시 핵심 지역으로 증산역 역세권 단지입니다.

* 단지 주변으로 풍부한 상업 시설 및 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 넓은 도로망과 인근 공원들로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로, 전용면적 100.16㎡의 넓은 주거 공간을 제공합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 역세권 아파트로, 우수한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 다수의 채무가 등기되어 있으나, 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 매력적인 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 396,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 적정 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 시장 조사 및 추가적인 현장 확인을 통해 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.