나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23162 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 191-919 신영하이츠빌라3차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "부산진여자중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제4층 제402호로서 외벽:몰탈위페인팅 및 석재마감 등 내벽:비닐벽지마감 등 창호:샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지대내 4필일단의 부정형토지로서 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 약4-5미터의 진입로에 접하나 고저차가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류접합, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2025타경23162 (1) 사건으로 진행되는 부산광역시 부산진구 전포동 191-919 신영하이츠빌라3차 4층 402호 다세대주택입니다.

감정가는 115,000,000원이며, 토지 면적은 24.38㎡ (약 7.4평), 건물 면적은 59.46㎡ (약 18.0평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자는 전OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "부산진여자중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물이 소재한 토지는 서하향의 완경사지대에 위치한 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본 건 남측 및 동측으로 약 4-5미터의 진입로가 있으나, 도로와 건물 간 고저차가 존재하는 점은 참고해야 합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 증개축 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

일반적인 주변 환경 조사상, 본 건 인근에 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 7월 10일 접수된 전포2동새마을금고의 근저당권 (을6, 72,800,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최근 등기 내역상 소유권 이전 등기들이 다수 확인되며, 2025년 12월 5일 오승하 외 1명 명의의 소유권 이전(상속) 등기(갑27)가 있습니다.

경매개시결정은 채권자 전포2동새마을금고의 신청으로 이루어졌습니다.

전체 등기부채권 총액은 289,204,000원입니다.

등기부요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 상세 내용이 기재되어 있지 않아, 인수 여부가 불명확합니다. 일반적으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되나, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

다만, "기타참고사항"에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 지역 내 유사 물건들은 다음과 같은 거래가 있었습니다.

2026년 6월, 1982년 건축된 연면적 78.68㎡(약 23.8평) 다세대 주택이 170,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 714만원 수준입니다.

2026년 6월, 2003년 건축된 연면적 40.89㎡(약 12.4평) 다세대 주택이 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 968만원 수준으로, 비교적 신축에 가까운 건물의 높은 시세를 보여줍니다.

본건의 감정가는 115,000,000원으로, 건물 면적 59.46㎡ (약 18.0평) 기준 평당 약 639만원입니다.

감정가는 주변 거래 사례, 특히 비교적 신축인 2003년 건축물 대비 낮은 수준으로 보입니다. 다만, 건물의 정확한 건축 연도 정보가 없어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 부산진여자중학교가 위치하며, 생활 편의 시설 이용도 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대 관계 미상으로 인한 미확인 점유자의 존재 가능성입니다. 실제 점유자가 대항력을 갖춘 임차인일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

건물의 정확한 건축 연도 정보가 부재하여 노후화 정도 및 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 예측하기 어렵습니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

남측 및 동측 진입로의 고저차가 존재하여 차량이나 보행 시 불편함이 있을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 건은 부산진구 전포동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 감정가는 115,000,000원으로 책정되었습니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적이거나 일부 낮은 편으로 보이나, 임대 관계 미상 및 역사문화환경보존지역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 관련 불분명한 사항은 추가 확인이 필요합니다.

향후 명도 진행 및 건물 상태에 따라 투자 가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

1.6. 투자 포인트

부산진구 전포동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리 분석이 간단한 편입니다.

1.7. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 신축에 가까운 경우 평당 가격이 높게 형성되어 있으나, 본 건의 정확한 건축 연도 정보 부재 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려해야 합니다.

감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 118,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.