나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22372 [1] 경상남도 통영시 북신동 565-4 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '충무고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호로서, 외 벽 : 스콘코트 및 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

'연립주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 북서측 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-연립주택으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 565-4번지, 1층 102호에 소재하고 있으며, '충무고등학교' 북서측 인근 지역에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. (도로명 주소: 경상남도 통영시 장골로 25)

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호로 이용 중인 연립주택입니다. 외벽은 스콘코트 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

2.3. 면적 정보

토지 면적: 31.77㎡ (약 9.6평)

토지 지분: 31.7672㎡ (약 9.6평)

건물 면적: 49.19㎡ (약 14.9평)

건물 지분: 49.19㎡ (약 14.9평)

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 102,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사건 번호: 통영지원 2025타경22372 (1)

2. 입지조건

2.1. 교통

단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 편의시설 및 교육 시설

본건 인근에 '충무고등학교'가 위치하며, 주변 지역은 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 지역은 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.)

2.3. 주변 환경

주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로서, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 박 (2014-07-31)

* 주택임차권: 한 (2022-02-09 전입, 2022-02-09 확정, 보증금 90,000,000원)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-02-13, 40,800,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-29, 95,871,803원) - 말소 예정 (본 경매 개시 채권자)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 문

전입일자: 2026-01-02

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

대항력: 없음

비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있으며, 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 한

전입일자: 2022-02-09

확정일자: 2022-02-09

보증금: 90,000,000원

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 합니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 9번 주택임차권(한 )이 있습니다. 임대차보증금 90,000,000원이며, 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 통영시 북신동은 주거 지역으로, 주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근 최근 매매 사례(565-3번지, 2008년식, 29.44㎡)는 2024년 1월 5,441만원에 거래되었으며, 이는 약 185,000원/㎡의 시세입니다. 본건(2014년식, 49.19㎡)의 감정가는 102,000,000원(약 207만원/㎡)으로, 인근 오래된 건물(1986~1987년식)의 매매 시세(약 11.8~13.2만원/㎡) 대비 본건의 감정가는 신축 연도를 감안할 때 합리적이거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 '충무고등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주위에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 또한, 통영시 북신동 지역은 주거 지역으로서 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인의 보증금: 대항력 있는 임차인 한 의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 실제 투자 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이는 권리 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

* 미상 정보: 임대 관계 등 일부 정보가 미상으로 남아 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 북신동의 연립주택으로, 2014년 신축된 건물로서 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다. '충무고등학교' 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인(한 )의 보증금 90,000,000원 전액 미회수 시 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 따라서 총 지출 금액을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2014년) 대비 합리적인 감정가 책정 가능성: 인근 유사 건물(2008년식)의 최근 거래가(5,441만원/29.44㎡)를 참고하여 시세 파악이 필요합니다.

* 통영시 내 안정적인 주거 입지: 북신동 지역은 주거 수요가 꾸준한 곳입니다.

* 교육 및 편의시설 접근성: 학교와 근린생활시설 인접.

9. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

인수 보증금 (한 임차인): 90,000,000원

매수인이 입찰하여 낙찰받을 경우, 법원에 납부하는 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 특수성이 있으므로, 총 실질 투자 금액은 (입찰가 + 90,000,000원)이 됩니다.

따라서, 보수적인 시장 분석과 인수 보증금을 고려할 때, 실질적인 총 투입 금액이 부동산의 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

최종 투자 결정 시에는 반드시 인수해야 할 보증금 90,000,000원을 포함한 총 지출액이 시세 대비 적정한지 재차 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.