나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23294 [1] 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 11층 1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '봉래초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '부산역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상14층건 내 11층 1104호로서, 외벽 : 치장석붙임 및 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호 등 임. 내부는 폐문부재 등의 사유로 확인하지 못함.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 본건 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 -

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 230,000,000원, 임차권자 양동혁의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경23294 (1)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 11층 1104호

용도: 오피스텔

감정가: 22,800만원

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

건물면적: 60.65㎡ (약 18.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 관련 조건 변경)

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 23,000만원, 임차권자 양 의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 중구 영주동에 소재하며, 봉래초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산지하철 1호선 부산역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로접근성

본건 서측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산지방법원 강제경매개시결정 (2025타경23294) 등기 (2024-07-31 접수)가 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 낙찰자는 소멸하는 권리를 제외하고는 인수하는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 23,000만원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-25

확정일자: 2022-07-21

배당신고일자: 2024-07-31

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

임차인 양 은 대항력이 없으며, 보증금 23,000만원은 배당 절차에서 우선순위 채권자(주택도시보증공사)에 따라 변제될 예정입니다. 특별매각조건에 따라, 설령 임차보증금 반환채권이 전부 변제되지 않더라도 매수인이 잔액을 인수하지 않으므로 권리 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역에 속하며, 부산지하철 1호선 부산역 인근의 상업 및 업무 중심지에 위치합니다. 부산역을 중심으로 형성된 유동인구 및 배후수요를 바탕으로 오피스텔로서의 영업활동에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 시설

봉래초등학교가 인근에 있으며, 부산역 주변의 다양한 상업, 금융, 문화 시설을 이용하기 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 블루스톤

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 중 11층 1104호

준공년도: 2018년

내부 상태: 폐문부재 등 사유로 내부 확인 불가

5.2. 편의시설

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

폐문부재로 인한 내부 확인 불가로, 실제 내부 상태(도배, 장판, 마감재, 설비 등) 및 수리 필요 여부는 확인이 어렵습니다. 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산역 인근의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔로, 일반상업지역에 속하여 상업 활동 및 임대수익 창출에 잠재력이 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 관련 잔액 인수 의무가 없는 특별매각조건은 낙찰자에게 큰 이점으로 작용합니다. 다만, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 오피스텔 용도로서의 안정적인 임대수요 기대

* 매수인이 임차인 보증금 잔액을 인수하지 않는 특별매각조건으로 권리관계 명확

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 건물 유사 면적 및 층수의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 4월: 60.65㎡, 12층, 18,000만원

* 2025년 10월: 56.36㎡, 14층, 17,000만원

* 2026년 3월: 57.65㎡, 11층, 19,000만원

본건은 60.65㎡ 면적에 11층으로, 2026년 3월 거래 사례(11층, 57.65㎡, 19,000만원)와 비교 시 가격 대비 면적이 약간 더 넓습니다. 최근 시세 및 동일 층수 거래가를 고려할 때, 평당 약 300만원대 중반의 가격이 형성되고 있습니다.

감정가 22,800만원을 기준으로, 최근 거래 사례와 특별매각조건의 이점을 감안하여, 현 시세 기준으로 예상되는 입찰가는 약 21,000만원에서 22,000만원 사이로 판단됩니다. 내부 미확인 위험 요소를 고려하여 21,000만원을 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.