나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23279 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 847-2 서면스위트엠골드에비뉴 102동 26층2606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '성서초등학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 '범내골역', '범일역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 27층 건물 내 26층 2606호로서, (사용승인일:2022.05.20) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 대리석 붙임, 강화유리창 노출 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

범천동 847-2 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김다해)로부터 2026.09.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 경매 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23279 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

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1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 847-2 서면스위트엠골드에비뉴 102동 26층2606호

* 건물명: 서면스위트엠골드에비뉴

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 2022년 05월 20일

* 층수: 지하 0층 ~ 지상 27층 중 26층

* 토지면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

* 건물면적: 49.67㎡ (약 15.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 공부와의 차이: 없음

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1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치

* 주소: 부산광역시 부산진구 범천동 847-2 서면스위트엠골드에비뉴 102동 26층2606호

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1.1. 2. 주위환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '성서초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택 등으로 형성된 지역이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접 도로와 접하고 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

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1.1. 3. 교통

* 차량 접근이 가능하며, 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 부산도시철도 1호선 '범내골역'과 '범일역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 사정이 양호한 편입니다.

* 서측으로 광대로, 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

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1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11, 기준높이 125m, 최고높이 150m), 상대보호구역에 속합니다.

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1.2. 권리분석

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1.2. 1. 매각 대상

* 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

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1.2. 2. 권리 분석

* 본건의 말소기준권리는 2022년 12월 02일 접수된 (주)우강파이낸스대부의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차상 말소될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

* 사건의 근거가 된 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 강제경매개시결정(2025타경23279)이 등기되어 있습니다.

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1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 10일

* 확정일자: 2022년 06월 10일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본건에는 김 씨가 임차인으로 등재되어 있으나, 법원 조사 결과 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. (물건명세서 작성일: 2026년 09월 09일)

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

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1.3. 상권분석

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1.3. 1. 주변 시세

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 49㎡ ~ 59㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 102동, 19층, 49.25㎡, 27,000만원

* 2026년 3월: 103동, 12층, 59.30㎡, 34,000만원

* 2026년 5월: 102동, 19층, 59.97㎡, 31,200만원

* 본건의 전용면적(49.67㎡)과 유사한 거래 사례(27,000만원)를 고려할 때, 현재 시세는 대략 2억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

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1.3. 2. 주변 시설

* 인근 지역은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변에 혐오시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

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1.4. 생활정보

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1.4. 1. 건물 정보

* 아파트명: 서면스위트엠골드에비뉴

* 주소: 부산광역시 부산진구 범천동 847-2

* 사용승인일: 2022년 05월 20일 (준신축급)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 최고층수: 27층

* 본건 해당층: 26층

* 면적:

* 전용면적: 49.67㎡ (약 15.03평)

* 분양면적: 별도 명시되지 않았으나, 전용면적 약 49.67㎡ (약 15.03평) 기준, 일반적인 비율을 적용 시 약 60~65㎡ 내외로 추정될 수 있습니다.

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1.4. 2. 부대시설 및 관리

* 관리사무소 연락처: 051-631-8422

* 부대시설: 관리사무소, 자전거 보관소

* 주차: 단지 내 총 주차 가능 대수는 252대이며, 지하 주차장이 있습니다. (단, 개별 세대 주차 배정 정보는 별도 확인 필요)

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1.4. 3. 주변 편의시설

* 학교: 성서초등학교 인근

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역, 범일역 인접

* 기타: 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용 용이

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1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김 씨로부터 확약서를 받아 제출함에 따라, 임차인의 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권이 포기되었습니다. 이는 HUG의 보증 채무 이행 조건 변경의 일환으로, 낙찰자는 임차보증금에 대한 직접적인 인수 부담이 없습니다. 하지만 HUG와의 관련 계약 및 절차를 최종적으로 재확인할 필요가 있습니다.

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1.5. 2. 임차권 등기 말소 여부

* 등기부상 주택임차권(을2)이 존재하며, HUG의 확약서에 따라 말소될 예정입니다. 낙찰 시점의 등기부 현황을 통해 말소 여부를 최종 확인해야 합니다.

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1.5. 3. 현장 조사 제한

* 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 구조, 마감 상태, 하자 여부, 관리 상태 등은 직접적인 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 2022년 5월 사용승인된 신축급 아파트로, 부산진구 핵심 입지에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 모든 후순위 권리는 말소 예정이며, 임차인 관련 보증금 인수 부담 또한 없습니다.

* HUG의 확약서 제출 및 현장 내부 확인 불가 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으나, 이를 감안하더라도 합리적인 가격에 낙찰될 경우 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 건물 컨디션 양호

* 탁월한 입지: 부산진구 중심 생활권, 교통 편리

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 임차보증금 없음

* 소형 평형: 1~2인 가구 실수요 또는 소액 투자 적합

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1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 276,000,000원

* 최근 시세 분석 (전용면적 49.67㎡ 기준):

* 유사 면적(49.25㎡) 거래 사례(2026년 3월) : 270,000,000원

* 이를 바탕으로 현재 적정 시세를 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 추정합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 권장 예상 입찰가:

* 일반적인 경매 낙찰률 및 본 물건의 가치를 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 110% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 270,000,000원 ~ 310,000,000원

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.