나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22387 [1] 경상남도 거제시 연초면 다공리 729 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 다공리 소재 '불곡사" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건의 위치 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지를 자체지반 평탄화한 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측, 남측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1) 조적조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임. 일련번호(2-2) 조적조(브록) 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임. 일련번호(2-3) 조적조(브록) 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등. 일련번호(2-4) 조적조(브록) 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 (2-1): 단독주택으로 이용중임. 일련번호 (2-2): 창고로 이용중임. 일련번호 (2-3): 창고로 이용중임. 일련번호 (2-4): 화장실 및 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 (2-1): 위생 및 급·배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

일련번호 (2-3)은 일련번호 (1)과 인접필지(다공리 730)에 걸쳐 소재하는 것으로 보이는바 정확한 위치는 전문적인 지적측량을 요하며, 일련번호 (2-2)는 공부상 용도가 '축사'이나 현황 '창고'로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

- 일괄매각. 지분매각.
- 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ], 제시외 구축물[감정서상 a], 제시외 수목[감정서상 b] 각 매각 포함(제시외 건물, 제시외 구축물, 제시외 수목의 가격은 각 지분의 비율로 산정함).
- 감정서상 일련번호 2-3은 현황 일련번호 1과 인접필지에 걸쳐 소재하는 것으로 보이는바 정확한 위치 확인은 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22387 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 다공리 729

* 용도: 단독주택

* 감정가: 61,446,770원

* 토지면적: 787.00㎡ (약 238.06평)

* 건물면적: 228.06㎡ (약 68.99평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 지분 정보

* 토지지분: 120.3323㎡ (약 36.40평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물지분: 35.08㎡ (약 10.61평)

* 건물 제시외면적: 67082.07㎡ (해당 면적의 가격은 지분 비율로 산정)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인 존재

* 일괄매각 진행

* 특별매각조건: 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함

* 제시외 건물, 구축물, 수목 매각 포함 (가격은 각 지분의 비율로 산정)

* 감정서상 일련번호 2-3 건물은 현황상 인접 필지와 경계가 불분명할 수 있어 정확한 위치 확인을 위한 지적 측량 필요

* 건물 일련번호 (2-2)는 공부상 용도가 '축사'이나 현황 '창고'로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상남도 거제시 연초면 다공리 소재 '불곡사' 동측 인근

* 주위 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

* 교통상황: 본건의 위치 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로: 본건 남서측 및 남측으로 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이함.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한상태: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

2.4. 주변 시설 (추정)

* 검색 결과, 거제시 연초면 다공리는 주로 주거 및 농경지, 임야가 혼재된 지역으로 파악됨.

* 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 예상됨.

* 특정 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 주변 환경은 '단독주택, 농경지, 임야' 등으로 형성되어 있어 소음이나 공해에 노출될 가능성은 낮음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최정순

* 전입일자: 2008-05-15

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담금은 없습니다. 그러나 임차 관계의 실질 및 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-12-29 서울보증보험 주식회사 강제경매)

* 토지 등기부

* 소유권 이전: 1964-12-31 (윤종인)

* 강제경매: 2025-12-29 (서울보증보험 주식회사, 권리금액 39,410,148원) - 말소기준권리

* 건물 등기부

* 소유권 보존: 2015-06-19 (윤종인)

* 소유권 이전 (협의분할 상속): 2024-09-19 (윤덕수)

* 강제경매: 2025-12-29 (서울보증보험 주식회사, 권리금액 39,410,148원) - 말소기준권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 내역 없음)

* 권리 분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 인수 부담금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 거제시 연초면의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 단독주택 및 농업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 보입니다.

* 따라서, 일반적인 상업적 가치보다는 전원생활이나 농업 관련 목적에 적합한 입지입니다.

* 주변에 '불곡사'가 동측 인근에 위치하고 있어, 이를 중심으로 한 지역적 연관성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 단독주택

* 주변 환경: 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 대형 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 지역까지 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근 지역의 교육 시설 정보는 제한적이나, 거제시 연초면에는 초, 중, 고등학교가 다수 분포하고 있습니다. (참고: 검색 결과 12)

* 교통: 남서측 및 남측으로 포장도로가 있어 차량 접근성은 양호하며, 지역 내 주요 도로와의 연결성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 공유자들과의 협의 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있으며, 행사 횟수가 1회로 제한됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원의 임차인이지만, 대항력이 있어 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 건물 일부(일련번호 2-3)가 인접 필지에 걸쳐 소재할 가능성이 있어, 정확한 위치 확인을 위한 지적 측량이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 건물 (2-2)의 경우 공부상 '축사'이나 현황 '창고'로 이용 중으로, 추후 용도 변경이나 관련 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역 내에 위치하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발에는 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 다공리의 계획관리지역에 위치한 단독주택 지분 경매입니다. 주변 환경은 전원적이며 조용한 편이나, 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 가장 큰 특징은 토지와 건물 모두 지분으로 매각된다는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 특히, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있다는 점, 그리고 일부 건물 경계가 불분명하여 지적 측량이 필요하다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 실거주 목적보다는 투자 가치를 신중하게 분석해야 하는 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 제시된 감정가가 61,446,770원으로, 토지 및 건물 지분 면적 대비 상대적으로 낮은 편입니다.

* 전원생활 적합 입지: 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 잠재력: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (단, 지분 및 경계 문제 해결 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 주변 시세는 단독주택의 경우 대지 100평 내외에 1억 5천만원 ~ 3억원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다 (참고: 검색 결과 2, 3, 8, 9, 10). 물건의 감정가는 61,446,770원이나, 이는 전체 물건 가치 대비 지분 가격을 산정한 것이므로, 실제 시세 및 경쟁 상황에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

특히, 본 건은 지분매각이므로 전체 토지/건물의 가치에서 해당 지분 비율(토지 약 15.3%, 건물 약 15.3%)을 고려해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 있으나 명도 과정에서의 변수를 감안해야 하며, 일부 건물 경계 불분명으로 인한 지적 측량 비용 및 시간 소요 가능성도 존재합니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 단독주택 및 토지 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 총 감정가액 61,446,770원을 기준으로 하되, 실제 낙찰가는 지분 경매의 특성, 주변 시세, 권리 분석 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다. 따라서, 감정가액을 참고하여 낙찰가의 70~80% 수준인 약 4,300만원 ~ 5,000만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 경쟁자 수, 현장 조사 결과, 추가 비용 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정해야 합니다.

본 물건은 지분 경매의 특성상 명확한 시세 산정에 어려움이 있으며, 공동 소유주와의 관계, 명도 가능성 등을 철저히 조사한 후 신중하게 입찰에 참여하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.