나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22371 [1] 경상남도 거제시 양정동 943 삼성쉐르빌 105동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '제산초동학교' 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 주택, 상가 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(경사슬래브)지붕 14층 건물 중 12층 1201호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지이며 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측, 서측, 동측 및 남측으로 도로와 접하며 북서측으로 주줄입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 20m~25m)(2015-11-26)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.05.14. 접수 제18599호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 주택임차권등기 말소에 동의하는 내용의 확약서(2026.07.23.자)가 제출되어 있음(별지 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경22371 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 양정동 943 삼성쉐르빌 105동 12층 1201호

* 건물 유형: 아파트

* 토지 면적: 55.05㎡ (약 16.65평)

* 건물 면적 (전용): 84.57㎡ (약 25.59평)

* 감정가: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 상세 정보

* 준공 연도: 2007년 3월 7일

* 층수: 해당 호수 12층 / 총 14층

* 동 정보: 105동

* 건축 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트(경사슬래브) 지붕

* 용도 지역: 제2종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '제산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 주택, 상가 등이 혼재하는 주택지대로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성이 양호하고, 대중교통 이용 또한 편리한 수준으로 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접면

북측, 서측, 동측 및 남측으로 도로와 접하며, 북서측으로 주출입구가 위치합니다.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 20m~25m)(2015-11-26)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(거제중앙고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기(갑3, 2025-12-29 접수)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 임차권 분석:

본건에는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.05.14. 접수 제18599호)가 존재하며, 채권 총액은 215,000,000원으로 등기되어 있습니다.

이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하거나, 주택임차권등기가 말소되지 않고 인수될 가능성을 내포합니다.

그러나 신청 채권자인 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 주택임차권등기 말소에 동의하는 내용의 확약서(2026.07.23.자)가 제출되어 있어, 임차권이 소멸될 가능성이 높습니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 김

- 보증금: 215,000,000원

- 전입일자/확정일자: 2017-06-23 / 2021-06-29

- 배당신고일자: 2024-05-14

- 대항력: 없음

모든 등기상 권리(강제경매, 소유권이전 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 채권 총액 (말소기준권리 채권액)

등기부상 채권 총액은 170,000,000원이며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 채권액은 215,000,000원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 양정동 일대는 공동주택이 밀집한 주거지역으로, 주변에 주택 및 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 편의 시설

단지 내 어린이놀이터, 휴게시설 외에도 인근에 제산초등학교, 거제중앙고등학교 등 교육시설이 있으며, 편의점, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설들이 근거리에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북서측 인근에 제산초등학교가 위치하고 있으며, 도보 통학 가능한 거리에 거제중앙고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

생활 편의시설로는 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다. 또한, 지역 내 상가 시설 및 각종 관공서, 금융기관 등이 근거리에 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 아파트 부대시설

삼성쉐르빌 아파트는 총 5개동, 420세대로 구성되어 있으며, 지상 281대, 지하 주차장을 포함한 총 주차대수는 432대(세대당 1.02대)로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

비록 주택도시보증공사로부터 임차권 소멸 관련 확약서가 제출되었으나, 만약의 경우를 대비하여 임차권의 인수 가능성에 대한 최종적인 법원의 판단을 확인하는 것이 권장됩니다. 현재까지의 분석으로는 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 확인 사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 물건의 가치나 낙찰 후 조건에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 삼성쉐르빌 아파트로서, 비교적 잘 갖춰진 주거 환경과 교통 편의성을 제공합니다. 감정가는 1억 6천 5백만원이며, 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 상회하는 가격대를 형성하고 있습니다. 임차권 등기와 관련된 복잡한 권리 분석이 있었으나, 제출된 확약서로 인해 매수인의 인수 부담은 최소화될 것으로 보입니다. 주택도시보증공사가 채권자인 점은 안정적인 경매 진행 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제산초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확화: 임차권 관련 잠재적 리스크가 확약서 제출로 상당 부분 해소되었습니다.

* 합리적인 가격: 감정가 및 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 아파트 단지 내 편의시설: 어린이놀이터, 노인정 등 단지 내 부대시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 4월~7월(2026년)에 동일 평형(84.57㎡)의 실거래가는 157,000,000원(7층)에서 175,000,000원(10층) 사이를 형성하고 있습니다. 본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 크지 않고, 아파트 가치를 고려할 때, 최근 실거래가 평균 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 1억 6천 3백만원 ~ 1억 7천만원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 1억 6천 5백만원 내외에서 시작하여, 입찰 경쟁 상황을 지켜보며 전략적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.