나이스옥션 법원경매 통영 2025타경701 [1] 경상남도 거제시 고현동 994 동헌아파트 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 "중곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 15층 건물 내, 제4층 제402호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택으로 이용중임. * 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하지 못한 바, 일반적인 상태를 기준으로 감정평가 하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 20m폭, 남측으로 약 8m폭, 서측으로 약 10m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아 름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경701 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거제시 고현동 994 동헌아파트 101동 4층402호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 4층

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.78㎡ (약 7.19평)

건물면적 (전용면적): 59.64㎡ (약 18.04평)

토지지분: 23.7846㎡

건물지분: 59.64㎡

(참고: 분양면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 전용면적 59.64㎡는 한국 아파트 기준으로 약 75~80㎡대의 분양면적에 해당할 수 있습니다.)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 "중곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 북측 약 20m, 남측 약 8m, 서측 약 10m 폭의 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m)의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 국OOO입니다.

3.2. 권리 내역 및 말소기준권리

말소기준권리: 1996년 12월 30일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1, 15,600,000원)입니다.

이 외 소유권이전 (2002년, 2004년, 2014년) 및 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다. 임대 관계가 미상임에도 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있는 점을 미루어 볼 때, 현황 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 공동주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 공공시설이 혼재되어 있어 주거 생활을 위한 기본적인 편의성은 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

- 교육시설: "중곡초등학교"가 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

- 기타시설: 근린생활시설 및 공공시설이 혼재되어 있어 생활 편의를 위한 시설 접근이 가능합니다. (검색 결과, 주변에 고현청소년문화의집, 각종 상가 및 편의시설이 확인됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

중곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 공공시설

주변에 근린생활시설과 공공시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경 (건물 구조, 상태)

건물은 철근콘크리트벽식구조로 15층 중 4층에 위치하며, 건물 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 일반적인 상태를 기준으로 감정평가되었습니다.

제반 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.

5.4. 주차 및 부대시설

총 180세대에 대한 총 주차 가능 대수는 122대입니다. (세대당 약 0.67대)

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상으로 확인되었으며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이에 대한 정확한 현황 파악이 필수적이며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

1996년 12월 사용 승인된 건물로, 준공 후 약 30년이 경과하여 향후 시설 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주차 공간 부족

180세대 대비 122대의 주차 공간은 세대당 주차 비율이 다소 낮은 편에 속하여, 주차로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.4. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 내부 상태와 감정평가액 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 위락시설(노래방, 유흥주점)이 존재할 수 있으나, 이는 일반적인 도심 주거 지역에서 흔히 볼 수 있는 수준으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 중곡초등학교 인근에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 소유권 이전 및 근저당권 등이 말소될 예정입니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 건물 노후화, 다소 부족한 주차 공간 등은 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 및 감정가격을 고려할 때, 시세 대비 적정 수준의 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 초등학교 인접: 중곡초등학교가 가까워 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

- 편리한 교통: 도로망 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리합니다.

- 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리가 정리될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

- 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 적정 수준의 감정가를 형성하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 매매 정보 분석:

- 2026년 5월 16일, 101동 59.64㎡ (동일 면적/동) 매매가: 83,000,000원

- 2026년 3월 23일, 102동 81.45㎡ 매매가: 97,000,000원

- 2026년 4월 3일, 102동 81.45㎡ 매매가: 94,000,000원

최근 동일 면적, 동일 동의 실거래가가 83,000,000원으로 확인되어, 현 시세가 감정가를 소폭 상회하는 것으로 판단됩니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점과 명확한 권리 관계를 고려할 때, 경쟁 가능성이 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 83,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 시장 상황을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 변동 여부, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.