나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12600 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 306동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '사파동행정복지센터' 서측 인근에 위치 하며 부근은 대단위아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물내 7층 705호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 - 내벽 : 폐문부재로 조사하지 못함. - 창호 : 새시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대내 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북측 및 북동측으로 중로가 개설되어 있으며, 북측 및 북동측 도로를 통해 아파트단지 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (대방지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 역사문화환경보존지역(불곡사일주문)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(나 라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사하지 못하였으며, 통상 적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12600 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 306동 7층705호

용도: 아파트

건물 규모: 20층 중 7층

면적:

* 토지 지분: 18.57㎡ (약 5.6평)

* 전용 면적: 59.34㎡ (약 18평)

감정가: 1억 6,500만원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 아파트 개요

아파트명: 성원남산3차아파트

준공연도: 1992년 11월

총 동수: 8개동

총 세대수: 1,397세대 (306동 기준 239세대)

전용 면적: 59.34㎡ (약 18평)

주차: 총 145대 (지상 4대, 지하 27대)

2. 입지조건

주변 환경: 경상남도 창원시 성산구 대방동 '사파동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편리성을 고려할 때 전반적인 교통 환경은 대체로 양호한 편입니다.

도로 상태: 단지 북측 및 북동측으로 중로가 개설되어 있어 아파트 단지 진출입이 편리합니다.

토지 이용 계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로(폭 25-30m), 소로(폭 8-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대/절대보호구역(나라유치원) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024.06.21)

주요 권리:

* 주택임차권: 이영란 (보증금 2억원). 2022년 4월 22일 확정일자, 2022년 5월 31일 전입. 대항력 보유.

말소기준권리보다 선순위인 해당 임차권으로 인해, 경매 낙찰자는 임차인의 보증금 2억원을 인수해야 합니다.

기타 사항:

* 임차인 외 소유권 이전 및 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권자(주택도시보증공사)에 의한 강제경매로 진행 중입니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권(이영란, 2억원)이 '인수'로 명시되어 있어, 해당 보증금은 낙찰자가 직접 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 지역으로서의 안정적인 상권 특성을 보입니다. 주변에 학교와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 단지 내 및 인근 상가를 통한 기본적인 수요 충족이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 시설: '사파동행정복지센터' 인근에 위치하며, 다수의 학교(나라유치원 포함)와 상업 시설이 분포하고 있습니다.

주거 환경: 대단지 아파트로서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등 부대시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 이영란 씨의 보증금 2억원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 입찰가를 산정함에 있어 총 예상 지출 비용을 크게 증가시킵니다.

현장 조사 미흡: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 통상적인 이용 상태 및 외부 관찰에 기반한 평가이므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

건물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 우수한 입지에 위치한 아파트이나, 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 감정가 1억 6,500만원은 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 건물 자체의 가치로 해석해야 하며, 낙찰 시 총 취득 비용은 '입찰가 + 2억원'이 됩니다. 최근 동일 면적(59.34㎡) 아파트 매매 시세가 1억 6,000만원임을 감안할 때, 임차인 보증금까지 포함하면 시장 가치를 초과하는 금액이 될 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 창원시 성산구의 핵심 주거 지역에 속하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

시세 대비 저가 취득 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 일반 매물 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 총 지출 비용 고려 필수)

안정적인 주거 수요: 아파트로서 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 6월): 59.34㎡ (약 18평) 면적이 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 47.97㎡ (약 14.5평) 면적은 9,350만원에서 1억 1,000만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 물건의 전용 면적은 59.34㎡(약 18평)으로, 1억 6,000만원 수준의 시세를 적용할 수 있습니다.

인수 보증금: 2억원

예상 입찰가 산정:

본 건물의 시장 가치(약 1억 6,000만원)를 고려할 때, 임차인 보증금 2억원을 인수하면 총 취득 비용은 최소 3억 6,000만원이 됩니다. 이는 시장 가치를 초과하는 금액이므로, 현재 시세로는 실질적인 투자 가치가 매우 낮습니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 목표 총 취득 비용(시장 가치)에서 인수 보증금을 차감하면 다음과 같습니다:

1억 6,000만원 (시장 가치) - 2억원 (인수 보증금) = -4,000만원

이는 음수 금액으로, 본 건물은 시장 가치 대비 임차인 보증금 부담이 과도하게 큰 상태임을 의미합니다. 따라서, 본 물건은 매우 높은 위험을 수반하며, 정상적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

현실적인 입찰을 고려한다면, 총 지출 비용이 시장 가치를 크게 넘지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

본 물건은 2억원이라는 보증금 인수 부담이 있어, 입찰가 산정 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

권고 입찰가: 1,000만원 ~ 3,000만원 (총 예상 지출액: 2억 1,000만원 ~ 2억 3,000만원)

이는 감정가(1억 6,500만원) 및 최근 시세(1억 6,000만원)보다 현저히 낮은 금액이며, 그럼에도 불구하고 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하므로, 임차인과의 협상, 명도 비용, 추가적인 위험 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.