나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23289 [1] 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 충렬중학교 북서측 인근에 소재하며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 401호로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 -내벽: 벽지 도배 등 -창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 주상용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김동규)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23289 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 288,000,000원

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.4021㎡ (약 4.96평)

건물면적: 52.88㎡ (약 16.00평)

건물지분: 52.8775㎡ (약 16.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 충렬중학교 북서측 인근에 소재하며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건 부동산에 대한 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행 중임. 등기부등본상 다수의 권리사항이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (채권양도)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-24

확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2024-05-16

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김동규)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건 임차인의 보증금은 확정되어 있으나, 대항력이 없고 확약서 내용에 따라 잔존 보증금 반환 청구권 포기 의사가 명시되어 있으므로 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리(을2)는 이효영의 근저당권으로, 접수일자는 2024-10-29임.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 아래 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 되어있으나, 해당 지상권에 대한 상세 정보는 누락되어 있어 현황상으로는 인수되는 권리 없음으로 판단됨.)

3.5. 특별 인수 사항

임차인 김동규는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사에 대하여 임차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출함. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의 및 상업시설

본건이 소재한 명장동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 인근에는 소규모 상점, 병원, 학원 등이 분포하고 있음.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음. (출처: 부산지방법원 물건 명세서, 온라인 지도 서비스 조사)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

충렬중학교가 북서측 인근에 위치하며, 명덕초등학교, 동현중학교, 금정고등학교 등 다수의 교육기관이 주변에 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 교통 및 생활 편의시설

버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함. 단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 관련 법적 검토가 추가적으로 필요할 수 있음.

* 임차인이 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요함. (비록 대항력이 없고 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출했으나, 예상치 못한 상황 발생 시 추가적인 법적 검토 필요.)

* 건축물 표제부상 '기타용도'에 업무시설, 제1종근린생활시설이 포함되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황에 차이가 있을 경우 추후 문제가 될 수 있음. (다만, 주용도는 공동주택임.)

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명장동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역에 소재하고 있음. 교통 및 교육 환경이 비교적 양호하며, 임차인 관련 사항도 확약서 제출로 인해 법적 인수 부담이 없는 것으로 판단됨. 다만, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (사용승인일: 2021.12.20)로 비교적 양호한 건물 상태 예상.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

* 준주거지역으로 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되므로, 예상 입찰가는 감정가 288,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가격, 경쟁률, 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 일반적인 경매 투자 시 감정가의 80%~100% 사이에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본건의 경우 권리관계가 명확하고 신축급 아파트임을 감안하여 경쟁이 예상될 수 있음. 따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 소폭 가감하여 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.