나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21103 [1] 경상남도 함안군 산인면 송정리 377 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 산인면 송정리 소재 '송정마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모의 공장, 주택, 전·답의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2)토지까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(2)토지는 평지 내 2필지 일단의 부정형의 토지이며, 현황 “공업용 건부지” 로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1),(2)토지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

의견서 4,5p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

공부와의 차이

의견서 4,5p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4,5p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 구조 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2003년 05월 19일, 증축일 : 2007년 03월 07일) 벽 체 : 판넬 마감 등, 천 정 : 철골트러스 위 판넬 마감 등, 층 고 : 약 6.5~10.0미터(최고높이 : 약 8.5~12.0미터), 주기둥 : H-BEAM(400x200mm, 350x175mm 등), 바 닥 : 콘크리트 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임. 기호(3-1) 구조 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2003년 05월 19일) 외 벽 : 사이딩판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(3) : 공장으로 이용 중임. -기호(3-1) : 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠~㉨)이 소재하며, 감정평가목적 등을 고려 실측사정 하였고, 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되, 감가수정시 관찰감가법을 병용하였 으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 영향을 미칠 것으로 판단되는바, 제시외건물로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람.(※소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4,5p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-11) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록(제97호, 제2012-149호(추가분 포함)), 제7조 기계기구목록(제316호,제317호) 각 매각 포함
- 목록 1,2번 토지의 토지대장상 토지면적 합계(2,888㎡)와 일반건축물대장상의 대지면적(2,916㎡)이 상이하나, 2019년 9월 11일 377번지는 377번지, 377-1번지로, 376번지는 376번지, 376-1번지로 분할되어 협의보상 후 건축물대장 대지면적이 미정리된 것으로 확인되는바, 감정평가 목적 등을 고려하여 토지대장상 면적을 기준으로 감정평가되었으므로 참고 요하며 지상에 폐자재 및 생활쓰레기 등이 장시간 방치되어 있는 것으로 탐문되어 입찰시 확인 요함.
- 목록 3. 건물은 2025년경 화재로 인해 일부 피해가 있는 것으로 확인되므로 건물 내부의 기계기구 작동여부 등을 입찰시 반드시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

본 물건은 경상남도 함안군 산인면 송정리 377 소재 공장으로, 마산지원 2025타경21103 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 유동화 물건으로 분류됩니다.

2.2. 물건 현황

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 공장으로 이용 중입니다. 건물은 2003년 5월 19일 사용승인되었으며, 2007년 3월 7일 증축되었습니다.

2.3. 감정가 및 면적

감정가는 1,039,352,760원입니다.

토지 면적은 2,888.00㎡ (약 873.67평)입니다.

건물 면적은 843.61㎡ (약 255.20평)이며, 제시외 건물 면적은 196.20㎡ (약 59.35평)입니다.

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 함안군 산인면 송정리 소재 '송정마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공장, 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

본 건 기호(1),(2)토지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건 토지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용 현황

본 건 기호(1),(2)토지는 평지 내 2필지로 이루어진 부정형의 토지이며, 현황 "공업용 건부지"로 이용 중입니다. 토지 이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

토지 등기부상 말소기준권리는 2006년 12월 21일 접수된 경남은행의 근저당권(을3)으로, 해당 권리 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나 모두 말소될 예정입니다. 채권 총액은 1,586,000,000원입니다. 건물 등기부 역시 동일하게 말소기준권리는 2006년 12월 21일 접수된 경남은행의 근저당권(을3)이며, 동일하게 말소될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 (인수 여부)

본 건의 임차인 현황 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 명시된 임차인은 없으나, 현장 확인 시 임차인 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

4.3. 유동화물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화법에 따라 자산유동화전문회사(SPC) 등이 부실채권(NPL)을 매입하여 유동화증권을 발행하는 방식으로 구조화된 자산을 의미합니다. 이러한 물건은 통상적으로 채권 금융기관이 보유하던 부실채권을 전문 유동화회사가 인수하여 관리하며, 경매 진행 시 채권자의 매각 의지에 따라 물건이 시장에 공급됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 건이 위치한 산인면 송정리는 함안군의 동부에 위치하며 창원과 인접한 지역으로, 함안군의 관문 역할을 합니다. 지역은 산과 비옥한 농토가 조화를 이루고 있으며, 함안군 유일의 입곡군립공원과 고려동 유적지, 자양산 등이 있어 휴식공간으로 활용되고 있습니다. 최근 산인면 기초생활거점 조성사업(2018년~2024년)을 통해 지역 내 인프라가 개선되고 있습니다.

5.2. 주변 개발 현황

함안군 산인면 송정리 일대는 '아라길 환경개선사업'의 일부 구간에 포함되어 있으며, 자전거 도로 연결 데크 설치 및 편의시설 확충 등이 이루어졌습니다. 이는 지역 접근성 및 생활 편의성 증대에 기여할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본 건 주변 지역에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 산인면은 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 함안군 내에서 폐기물처리시설, 폐차장 관련 논란이 있었던 사례들이 존재하나, 본 건 소재지(산인면 송정리 377) 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 함안군 칠서 일반산업단지 인근에서는 폐기물처리시설 설치 관련 주민 반대 및 악취 문제 등이 제기된 바 있습니다. 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 주의사항 요약

* 일괄매각: 제시외 건물 및 공장 기계기구 목록이 매각에 포함됩니다.

* 토지 면적 차이: 토지대장상 면적(2,888㎡)과 건축물대장상 대지면적(2,916㎡)이 상이하나, 이는 분할 후 건축물대장 미정리 상태로 보이며, 감정평가 기준은 토지대장상 면적입니다.

* 폐자재 및 생활쓰레기 방치: 지상에 폐자재 및 생활쓰레기 등이 장시간 방치되어 있는 것으로 탐문되었으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 화재 피해: 건물(목록 3)은 2025년경 화재로 일부 피해가 있는 것으로 확인되었습니다. 건물 내부 기계기구 작동 여부 등을 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 공부와의 차이

토지의 경우, 토지대장상 면적과 건축물대장상 대지면적이 상이하나, 이는 행정상의 정리 미비로 판단됩니다.

7.3. 기타 문제점

본 건 토지 지상에 폐자재 및 생활쓰레기가 방치되어 있어 현장 확인이 필수적입니다. 또한, 건물에 화재 피해가 있었던 것으로 조사되었으므로, 내부 상태 및 설비 작동 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 함안군 산인면 송정리에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변은 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 최근 지역 인프라 개선 사업이 진행되는 등 긍정적인 변화도 있습니다. 그러나 지상 폐자재 방치, 건물 화재 피해, 공부상 면적 차이 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 특히 건물 내부의 기계기구 상태와 화재 피해 정도를 면밀히 점검해야 할 것입니다. 유동화 물건이라는 특성상 권리 관계는 명확하나, 실제 소유주나 점유자 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,888㎡ (약 873.67평)의 공장 부지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상 포함 기계기구: 공장 가동에 필요한 기계기구 목록이 포함되어 있어, 바로 가동 가능한 상태라면 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 산인면 기초생활거점 조성사업, 아라길 환경개선사업 등 주변 개발 계획은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,039,352,760원입니다. 예상 입찰가는 물건의 상태, 주변 시세, 임장 결과, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 본 건은 유동화 물건으로 채권 총액이 15.86억 원에 달하므로, 경남은행의 채권 회수 의지가 강할 것으로 예상됩니다. 따라서 보수적으로 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 임장 후 철저한 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다. (약 7억 2천 7백만 원 ~ 8억 3천 1백만 원 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.