나이스옥션 법원경매 창원 2025타경897 [1] 경상남도 김해시 삼방동 692 화인아파트 106동 1층 109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '김해대학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제109호로서, (사용승인일:1992.07.29) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 입니다. *폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사지내 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로1류, 남동측으로 소로1류, 북서측으로 소로2류 및 보행자전용도로, 북동측으로 소로3류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-02)(영운중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

1.1. 1.사건번호

창원지방법원 2025타경897 (1)

1.1. 2.경매구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

주OOOOOOOO

1.2. 소재지및건물정보

1.2. 1.주소

경상남도 김해시 삼방동 692 화인아파트 106동 1층 109호

1.2. 2.건물용도

아파트

1.2. 3.건물구조및사용승인일

철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 (사용승인일: 1992.07.29)

1.2. 4.면적정보

* 토지면적: 29.66㎡ (약 9.0평)

* 건물면적: 73.93㎡ (약 22.4평) (전용면적, 분양면적은 별도 확인 필요)

1.2. 5.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및토지/건물정보

1.3. 1.감정가

95,000,000원

1.3. 2.토지면적및지분

* 토지면적: 29.66㎡

* 토지지분: 29.66㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 3.건물면적및지분

* 건물면적: 73.93㎡ (전용면적)

* 건물지분: 73.93㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

2.1. 1.위치및주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '김해대학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.1. 3.인접도로상태

본건 남서측으로 중로1류, 남동측으로 소로1류, 북서측으로 소로2류 및 보행자전용도로, 북동측으로 소로3류와 접합니다.

2.2. 토지이용계획

2.2. 1.토지이용계획및제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구), 보행자전용도로, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역, 상대보호구역(2025-06-02)(영운중학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

3.1. 1.말소기준권리

을6 근저당권 (국민은행, 2011-04-06 접수)

3.1. 2.주요권리내역

* 근저당: 국민은행 (90,000,000원), 기술보증기금 (108,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단, 북부산세무서, 김해세무서장

3.1. 3.매각으로소멸되지않는권리

없음 (지상권은 없다고 명시됨)

3.2. 임차인현황

3.2. 1.임차인인수여부

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미상으로 인한 확인 필요)

3.2. 2.임대관계

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권및시세분석

4.1. 상권현황

4.1. 1.주변상업시설

본건은 김해대학교 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 최근시세분석

4.2. 1.최근매매사례

* 2026년 6월 20일: 73.93㎡ (10층) - 92,000,000원

* 2026년 6월 8일: 84.46㎡ (6층) - 100,000,000원

* 2026년 6월 3일: 84.46㎡ (6층) - 132,000,000원

4.2. 2.시세동향

본건과 동일 면적(73.93㎡)의 최근 매매가는 92,000,000원으로, 감정가 95,000,000원 대비 소폭 낮은 수준입니다. 더 넓은 면적(84.46㎡)의 매매가는 100,000,000원부터 132,000,000원까지 분포합니다. 현재 시세는 감정가 수준에서 안정적인 것으로 판단됩니다.

4.3. 아파트정보

4.3. 1.아파트단지개요

* 아파트명: 삼방화인아파트

* 총세대수: 930세대

* 총동수: 10개동

* 사용승인일: 1992년 7월 29일 (건축물 노후화 고려 필요)

* 최고층: 15층

5. 생활정보

5.1. 편의및주거환경

5.1. 1.부대시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.1. 2.주차정보

총 515대 주차 가능 (지상 3대, 지하 31대 - 지하주차대수 정보가 아파트 단지 전체와 상이할 수 있으므로 현장 확인 필요)

6. 잠재적리스크

6.1. 미확인사항

6.1. 1.내부상태

폐문부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵습니다. 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

6.1. 2.임대관계

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상 또는 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인으로 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 건물노후화

1992년에 사용승인된 건물로 30년 이상 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.3. 주변환경

주변 혐오시설 존재 여부는 별도의 지도 검색 및 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보로는 파악되지 않습니다. (AI로서 실시간 지도 검색 기능의 한계로 직접적인 조사가 불가함.)

7. 종합의견

7.1. 물건총평

본 물건은 김해시 삼방동에 위치한 1992년식 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 권리 관계는 명확하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임대 관계가 미상이고 내부 상태 확인이 불가한 점은 중요한 리스크 요소입니다.

7.2. 주요고려사항

* 임대 관계 및 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

* 건물 노후화에 따른 수리 비용을 감안한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 매력적인요소

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 하위 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리 승계 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 임대 문제 해결 및 단지 재정비 시 가치 상승 기대.

* 시장 가격 대비 기회: 최근 거래가와 감정가 사이의 가격 형성으로, 리스크 해소 시 시세 차익 가능성.

8.2. 투자관점

안정적인 주거 지역 내 아파트로서, 권리 관계가 명확하고 시세가 비교적 안정적인 편입니다. 다만, 잠재적 리스크(임대 미상, 건물 노후화, 내부 미확인)를 충분히 인지하고 리스크 관리 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

최근 동일 면적(73.93㎡)의 매매가는 92,000,000원으로, 감정가는 95,000,000원입니다. 임대 관계 미상 및 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 최근 매매가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

9.2. 제안입찰가범위

88,000,000원 ~ 92,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.