나이스옥션 법원경매 창원 2025타경884 [1] 경상남도 김해시 부원동 705 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치하는 세림스위트빌 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호 단위세대로서 부근은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본 공동주택까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 3층 303호,304호,305호,306호 및 5층 504호로서 (사용승인일:2012.11.30) 외벽:화강석마감, 스톤코트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샤시창호 구조 등

이용상태

기호1~5 : 도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-05-09)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경884 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 705 3층 303호

용도: 연립주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

토지 지분: 13.44㎡ (약 4.07평)

건물면적: 33.25㎡ (약 10.06평)

건물 지분: 33.25㎡ (약 10.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새김해새마을금고

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 김해중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트 단지, 연립 및 다세대 주택, 단독 주택, 근린 상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 도로 및 교통 상황 역시 대체로 양호합니다.

북측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

주변에는 롯데시네마 부원점, 김해 뒷고기 거리, 김해문화의집 등 상업 및 문화 시설이 위치해 있습니다.

부산-김해 경전철 김해시청역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(을1)는 2014년 7월 3일 접수된 새김해새마을금고의 근저당권(채권최고액 275,600,000원)입니다.

임의경매 개시결정 등기(갑3)는 2025년 12월 29일 새김해새마을금고에 의해 이루어졌으며, 채권액은 217,798,978원입니다.

등기부등본상 채권 총액은 275,600,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: BOKHODIRJONOVAOYSHABEGIMBOTIRALIKIZ

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: BOKHODIRONOVAOYGULBOTIRALIKIZI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: ISOMIDINOVBOTIRALIBOKHODIRJONUGLI

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-09-14

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-04-30

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 있으나 대항력이 없습니다. 배당받지 못하는 금액이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: RAVSHANOY DILSHODJON KIZI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: ISOMIDINOVAZULKHUMORKHAKIMOVNA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-19

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김해시 부원동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

인근에 김해중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

김해시청, 제2청사 등 행정기관이 밀집한 지역과 가깝습니다.

부산-김해 경전철 김해시청역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

최근 2026년 2월에 동일 단지(스위트빌) 내에서 58.76㎡(약 17.8평) 면적이 6,400만원에 거래된 사례가 있습니다.

인근의 다른 빌라(일신빌라, 부원골드빌라C)에서도 2025년 12월부터 2026년 2월까지 4,029㎡(약 12.2평)가 5,550만원, 7,302㎡(약 22.1평)가 8,300만원에 거래되는 등 꾸준한 거래가 이루어지고 있습니다.

건물 연면적은 1909.09㎡이며, 총 7층 건물로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설로는 롯데시네마 부원점, 다양한 식당가(김해 뒷고기 거리 등), 마트 등이 인근에 위치해 있습니다.

주거 환경 측면에서는 대체로 보통 수준의 생활 환경을 제공합니다.

단지 내 또는 인근에서 외부 소음이 거의 느껴지지 않는다는 의견이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

과거 2013년 기사에 따르면, 부원동 주택가 내 고물상 운영으로 인한 소음, 분진, 통행 불편 민원이 제기된 바 있습니다. 비록 해당 기사 시점의 문제일 수 있으나, 유사한 불법 시설이 지역 내에서 민원을 야기할 가능성에 대한 잠재적 리스크로 고려해 볼 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성이 있으나, 이는 동시에 건축 행위나 개발 과정에서 발생하는 소음, 교통량 증가 등 또 다른 불편을 야기할 수도 있습니다.

감정가 6,100만원 대비 최근 실거래가(33.25㎡ 기준, 평당 약 360만~450만원)를 비교했을 때, 본건의 감정가는 약 평당 610만원으로 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 향후 시세 차익에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 부원동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

건물 자체는 2012년에 사용승인된 비교적 신축에 속하며, 일반상업지역에 위치하여 향후 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 보이며, 임차인들도 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요하며, 과거 지역 내 고물상 운영으로 인한 소음 민원 사례가 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 김해시청역 역세권, 주변 상업 시설 및 행정기관 접근 용이.

* 비교적 신축 건물: 2012년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 개발 잠재력: 일반상업지역으로 향후 토지 이용 가치 상승 기대.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상, 인수할 부담 없음.

* 명도 용이성: 임차인 전원 대항력 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 61,000,000원

최근 실거래가 비교:

* 스위트빌 (2012년식, 58.76㎡) 6,400만원 (2026년 2월) -> 평당 약 360만원

* 일신빌라 (2001년식, 73.02㎡) 8,300만원 (2026년 2월) -> 평당 약 377만원

* 부원골드빌라C (2000년식, 40.29㎡) 5,550만원 (2025년 12월) -> 평당 약 455만원

본건의 전용면적은 33.25㎡ (약 10.06평)이며, 감정가는 61,000,000원입니다. 이는 평당 약 610만원에 해당합니다.

최근 실거래가 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

안전한 입찰을 위해서는 주변 시세를 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 감정가를 참고하되, 주변 실거래가 추세를 고려하여 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.