나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1653 [1] 울산광역시 동구 화정동 849-7 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 화정동 소재 "양지초등학교" 북서측 인근에 소재하는 삼성수정빌라로서 주위는 일반주택과 빌라 및 다세대주택드로 형성되어 있으며 서측 인근에 중규모의 아파트단지가 남동측 인근에 초,중학교가 소재하는 등 주거환경 보통인 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근으로 일반적인 교통사정 보통으로 사료됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층건 중 3층 302호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수성비와 개별 난방시스템에 의한 온수,급탕설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 남측에서 북측으로 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 토지로 이파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(양지초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(화진중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상 대보호구역(2017-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2020-03-19)(사랑생태놀이유치원) <교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1653 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 849-7, 3층 302호 (신주소: 울산광역시 동구 양지3길 11)

구분: 아파트 (공동주택, 연립주택)

토지면적: 63.27㎡ (약 209.16평)

토지 지분: 31.63㎡ (약 104.58평)

건물면적: 84.99㎡ (약 280.96평)

건물 지분: 42.495㎡ (약 140.48평)

전용면적: 84.99㎡ (약 280.96평)

분양면적: 108.27㎡ (약 357.80평)

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호

감정가: 61,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.2. 입지조건

위치: 울산광역시 동구 화정동 소재 "삼성수정빌라" 3층 302호

주위환경: 본건은 일반 단독주택, 빌라, 다세대주택이 형성된 지역에 소재하며, 서측으로는 중규모 아파트 단지가, 남동측으로는 초등학교와 중학교가 인접해 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량으로의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 판단됩니다.

토지: 본건 토지는 세장형의 토지로, 남측에서 북측으로 완경사진 지대에 평탄하게 조성되어 있으며 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 토지는 남측으로 폭 8~10m의 포장된 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 5일 접수된 주식회사비전에이치의 근저당권 (을11)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 별도의 보증금 부담은 없습니다. (보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 관련 정보는 언제나 세심한 확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원

특이사항:

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있었습니다.

* 주의사항으로, 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 주거지 중심의 조용한 마을을 형성하고 있으며, 인근의 중규모 아파트 단지와 다수의 주택가로 구성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

상업 시설: 도보로 이동 가능한 거리에 편의점, 소규모 슈퍼마켓 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설이나 상업 지구를 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

직주근접성: 울산 동구 지역의 주요 산업 단지와의 연계성을 고려할 때, 직주근접 측면에서의 잠재력도 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 본건 인근 북서측에는 "양지초등학교"가, 남동측에는 "화진중학교"가 위치해 있습니다. 또한 "사랑생태놀이유치원"도 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 이들 시설은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 일상생활에 필요한 편의시설은 보통 수준입니다.

의료시설: 차량으로 이동 가능한 거리에 여러 병원과 의원들이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

건축 구조 및 설비: 건물은 철근콘크리트조로 시공되어 견고하며, 내부에는 위생 및 급배수 설비와 개별 난방 시스템이 갖추어져 있어 생활에 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 전체 부동산의 일부 지분만 매각 대상이므로, 향후 다른 공유자와의 관계 형성 및 재산권 행사에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 접수된 이력이 있어, 입찰 과정이나 낙찰 이후에도 공유자와의 관계에서 변동이 발생할 수 있습니다.

임대 관계: 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있었으나, 조사 결과 임차인 박 이 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 모든 임대차 관련 사항은 현장 확인을 통해 최종적으로 점검하는 것이 필수적입니다.

토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 인근 학교들로 인해 상대/절대 보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있습니다. 이는 건축 및 개발 행위에 일부 제한을 줄 수 있으나, 현재 공동주택으로 이용 중인 점을 감안하면 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

공부상 차이: 건축물대장 및 등기부등본 상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

주변 시설: 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 수정빌라 3층 302호 아파트(연립주택) 지분 매각 건입니다. 지분 매각이라는 특성상 일반 매물보다 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 또한, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이어서 낙찰자에게 인수될 금전적 부담은 없습니다. 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 지분 매각으로 인해 향후 다른 공유자와의 관계 설정 및 공유물 분할 절차 진행 시 협의가 필요하다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 공유자 우선매수 신고 이력도 존재하므로, 이러한 부분들을 면밀히 검토하고 진행하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 시세 대비 낮은 감정가 수준에서의 취득 기회.

* 인수해야 할 임차 보증금이나 대항력 있는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 인근 초.중학교 및 유치원 소재로 교육 환경 우수.

* 울산 동구 지역의 산업 특성을 고려할 때, 꾸준한 주거 수요 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각으로 인한 시세 대비 낮은 감정가를 고려할 수 있습니다. 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 향후 공유물 분할 절차 등 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다. 따라서, 현재 감정가(61,000,000원)를 기준으로, 본 건의 지분 가치, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 과도한 경쟁을 피하고, 공유자 협의 가능성을 열어두는 선에서 합리적인 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.