나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12588 [1] 경상남도 김해시 외동 392 가동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "김해여객터미널" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서(가동 2층 201호), 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 내 2층 201호로서, (사용승인일: 2015.08.21) 외벽: 치장석재 마감. 스톤코트 마감 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(30M) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12588 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 392 가동 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.17㎡ (약 16.99평)

토지지분: 56.16899999999999㎡ (약 16.99평)

건물면적: 65.65㎡ (약 19.85평)

건물지분: 65.6498㎡ (약 19.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 내 2층 201호

사용승인일: 2015년 8월 21일

외벽: 치장석재 마감, 스톤코트 마감 등

창호: 새시창호 등 마감

이용상태: 연립주택으로 이용중

설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음

1.4. 토지 이용 계획

본건의 토지는 대지권의 목적으로, 완경사지 내 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "김해여객터미널" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(가동 2층 201호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2015년 9월 1일이며, 1번 박혜경 지분 전부 이전(교환)으로 김순진 명의로 변경된 것으로 보임. 말소기준권리는 2024년 1월 2일 접수된 근저당권(채권최고액 160,000,000원, 권리자: 김민기)임. 이후 2025년 12월 24일 접수된 임의경매개시결정(채권자: 김민기, 채권액 158,586,301원)이 있으며, 이는 말소될 예정임. 등기부채권 총액은 160,000,000원임.

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

임차인: 김시은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 12월 11일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항 및 주의사항으로 "대항력있는임차인"이 언급되었으며, 임차인 김시은은 전입일자 기준 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와는 다른 특이한 상황으로, 계약 내용 및 실제 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 현재 제공된 정보상으로는 인수할 임차보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 소재한 김해시 외동 지역의 최근 빌라/다세대 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건들이 2026년 기준으로 약 1억 1천만 원 ~ 1억 2천만 원대에 거래된 것으로 파악됩니다. (참고: JSON 제공 데이터 및 검색 결과). 이는 본건의 감정가 1억 7천1백만 원과는 상당한 시세 차이를 보입니다.

4.2. 생활 정보

본건 인근에는 김해여객터미널이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김시은은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없으나, 임대차 계약의 실질에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상의 제약: 본건 토지는 고도지구(30M), 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(171,000,000원)가 유사 면적 및 연식의 거래 사례(약 1억 1천만 원 ~ 1억 2천만 원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

6. 종합 의견

본건은 2015년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 공동주택(연립주택)으로, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항, 그리고 최근 시장 시세 대비 높은 감정가는 본건의 투자 가치를 판단함에 있어 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 준공)으로 내부 상태 양호 예상

* 김해여객터미널 인근으로 교통 편리성

* 인수 보증금 0원의 임차인 존재 (재확인 필요)

8. 예상 입찰가

제공된 시장 시세 자료에 따르면, 유사한 조건(약 19.85평, 2013-2016년식)의 거래 사례가 1억 1천만 원 ~ 1억 2천만 원대에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 7천1백만 원으로, 시세 대비 높은 편입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 실제 조사 및 주변 동향을 반영하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 본건의 특수 물건 정보(대항력 있는 임차인, 0원 보증금)에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.