나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13068 [1] 울산광역시 중구 우정동 270-36 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 "우정동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 소형차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-04-07)(울산광역시 총괄), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 후첨 "사진용지"에서 보듯이 무화과 1주와 화단이 소재하나 그 경제적 가치가 크지 않고, 거래관행 등을 고려하여 토지의 가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 '건물감정평가요항표' 참조 나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 브로크조 및 조적조 슬래브지붕 2층건으로서, - 외벽 : 연와조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 알미늄샷시 및 목재 2중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 유류보일러 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'에서 보듯이 제시외 ㄱ~ㄹ이 소재하나 그 규모, 용도, 구조 등으로 보아 본건 건물의 부합물 내지 종물로 보이므로 이를 별도로 평가하였 으며, 당해 제시외건물이 토지의 가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건은 소유자가 점유하고 있는 것으로 탐문되었으며, 건물 2층의 경우 세입자 퇴거 후 공실인 상태로 관리되지 않아 관리상태가 다소 불량하므로 이 점 참고하시기 바라며, 세부적인 임대내역 등은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 본건 건물 2층의 경우 후첨 "사진용지"에서 보듯이 다락방이 소재하나 이는 본건 건물의 일부로 보아 건물의 가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록 2. 건물 2층에 다락방이 소재하나, 본 건 건물의 일부로 보고 건물 가격에 포함하여 감정평가함. 매각에 포함함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

울산광역시 중구 우정동 270-36 (도로명주소: 울산광역시 중구 강정2길 6)

1.2. 물건종별

단독주택

1.3. 면적

토지: 144.10㎡ (약 43.57평)

건물: 111.06㎡ (약 33.59평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (매각에 포함)

1.4. 감정가

386,508,600원

1.5. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13068(1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 손OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 우정동에 소재한 "우정동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로

본건 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역 (2022-04-07)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 10월 19일 접수된 손상우 근저당 (등기부요약 을4) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 권리나 추가적인 보증금 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손상우

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 반환 문제는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 등 세부적인 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부:

- 소유권 이전 (김무웅, 1977-07-06)

- 근저당 (손상우, 2022-10-19, 말소기준, 금200,000,000원)

- 전세권 설정 (손상우, 2022-10-19, 말소, 금5,000,000원)

- 근저당 (손상우, 2024-03-06, 말소, 금30,000,000원)

- 근저당 (손상우, 2025-03-19, 말소, 금45,000,000원)

- 임의경매 (손상우, 2025-12-17, 말소)

- 등기부채권 총액: 280,000,000원

* 건물 등기부:

- 소유권 이전 (김무웅, 1992-01-18)

- 근저당 (손상우, 2022-10-19, 말소기준, 금200,000,000원)

- 전세권 설정 (손상우, 2022-10-19, 말소, 금5,000,000원)

- 근저당 (손상우, 2024-03-06, 말소, 금30,000,000원)

- 근저당 (손상우, 2025-03-19, 말소, 금45,000,000원)

- 임의경매 (손상우, 2025-12-17, 말소, 금200,421,120원)

- 등기부채권 총액: 280,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 2~3년간 거래된 유사 유형(연립, 다세대)의 면적은 약 70~80㎡이며, 거래 금액은 20,000만원에서 26,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

4.2. 시세 분석

* 영아트빌 (2005년 준공, 79.15㎡): 2025년 2월 26,000만원 거래 (평당 약 108.5만원/3.3㎡, ㎡당 약 32.8만원)

* 대지그린빌리지 (1998년 준공, 70.66㎡): 2025년 11월 24,500만원 거래 (평당 약 114.3만원/3.3㎡, ㎡당 약 34.7만원)

* 우정아이빌 (2004년 준공, 71.23㎡): 2026년 7월 20,000만원 거래 (평당 약 92.7만원/3.3㎡, ㎡당 약 28.1만원)

4.3. 본건 시세 비교

본건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대와 직접적인 면적 대비 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 본건 감정가액 386,508,600원은 토지 144.10㎡ (약 43.57평)와 건물 111.06㎡ (약 33.59평)를 포함한 가격이며, 건물 면적 기준 약 348만원/㎡의 감정가를 형성하고 있습니다. 이는 주변 다세대/연립의 ㎡당 시세(약 28.1만~34.7만원)와 비교했을 때, 본건은 단독주택으로서의 토지 가치가 높게 반영된 것으로 판단됩니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역임을 고려할 때, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

"우정동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 상태

건물 2층의 경우, 세입자 퇴거 후 공실 상태로 관리가 다소 불량한 것으로 탐문되었습니다. 이는 향후 수리 및 보수 필요성에 영향을 줄 수 있으며, 이에 대한 예산 계획이 필요합니다.

6.2. 제시외 물건

토지 지상에 무화과 1주와 화단, 건물 2층에 다락방 등 제시외 물건이 존재합니다. 이들은 감정평가서상 토지 및 건물 가격에 포함되어 매각 대상에 포함되므로 별도의 문제는 없습니다.

6.3. 도로 조건

인접 도로 폭이 약 2미터 내외로, 대형 차량 통행이나 주차가 다소 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 우정동에 위치한 단독주택으로, 행정복지센터 및 다양한 근린생활시설 인근에 자리하여 주거 및 생활 편의성이 우수합니다. 교통 또한 양호한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 인수할 권리 및 보증금은 없어 권리 관계가 매우 안전합니다.

다만, 일부 건물 관리 상태가 다소 불량하고 인접 도로 폭이 좁다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

감정가액은 주변 다세대/연립 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 단독주택으로서의 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

생활 편의시설 및 행정복지센터 인근으로 주거 환경이 우수하며, 교통 접근성이 좋습니다.

8.2. 안전한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

8.3. 향후 개발 가능성

제2종일반주거지역에 위치한 단독주택으로, 향후 재건축 또는 증축 등 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가액 386,508,600원을 기준으로, 물건의 잠재적 가치, 주변 시세, 관리 상태 및 도로 조건을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

약 309,000,000원 ~ 347,000,000원

(본인의 투자 전략, 시장 상황, 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.