나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12621 [1] 경상남도 김해시 진례면 송정리 161 주암빌라 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 <진례중학교> 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건물 내 4층 402호로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 폐문부재로 조사를 생략하였음, -창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 3m, 남동측으로 약 7m, 북동측으로 약 5m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(김해진례 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 구역외), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

1.1. 1.사건번호

창원지방법원 2025타경12621 (1)

1.1. 2.소재지

경상남도 김해시 진례면 송정리 161 주암빌라 4층 402호

1.1. 3.용도

다세대주택

1.1. 4.건물구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호

1.1. 5.감정가

50,000,000원

1.1. 6.면적

토지면적: 43.83㎡ (약 13.26평)

건물면적(전용면적): 58.72㎡ (약 17.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 7.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분

부동산강제경매

1.1. 9.채권자

기

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 <진례중학교> 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지형상및이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

남측으로 약 3m, 남동측으로 약 7m, 북동측으로 약 5m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(김해진례 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 구역외)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 6월 14일 중소벤처기업진흥공단의 가압류(갑11)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는권리

상기 말소기준권리보다 선순위의 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부등본상 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인현황

3.3. 1.임차인정보

임차인: 유

전입일자: 2023년 2월 2일

3.3. 2.보증금및차임

보증금: 10,000,000원

차임: 250,000원

3.3. 3.대항력및인수금액

대항력: 없음

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 다만, 임차인의 확정일자 및 배당 신고일자(2026년 3월 30일) 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 채권총액

등기부채권 총액은 241,413,650원입니다. (중소벤처기업진흥공단 61,413,650원, 기술보증기금 180,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건은 김해시 진례면의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트단지와 단독주택이 혼재합니다.

4.2. 지역특성

기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성을 갖추고 있으며, 진례중학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

진례중학교가 서측 인근에 위치합니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 노선버스 승강장이 가까워 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물내부상태

감정평가 시 폐문부재로 인해 건물 내부(내벽 등)에 대한 조사가 생략되었습니다. 따라서 실제 방문 시 예상치 못한 내부 하자나 상태 불량이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 상태 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등의 토지이용계획은 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 활용 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설여부

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 배출시설설치제한지역 등이 존재하므로, 입찰 전 해당 지역의 상세한 현황 파악을 권장합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 김해시 진례면에 위치한 다세대주택으로, 적절한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 편입니다. 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었던 점과 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려될 수 있으나, 적극적인 현장 조사를 통해 충분히 파악 가능합니다.

8. 투자포인트

진례면은 김해시의 개발 축 중 하나로, 향후 지역 발전 가능성이 기대되는 곳입니다. 비교적 합리적인 감정가로, 시장 가격 대비 저평가될 가능성이 있습니다. 권리관계가 깔끔하여 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

본건의 감정가는 50,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 규모 및 연식의 다세대주택 거래가가 평당 약 100만원 ~ 290만원 수준으로 확인되었습니다. (산장빌라: 1996년식, 약 13-14평, 800~1,500만원 / 부창빌리지B동: 2012년식, 약 22.3평, 6,500만원) 본건(주암빌라, 2003년식, 약 17.76평)의 감정가(약 281.5만원/평)는 부창빌리지B동의 거래가(약 291.5만원/평)와 유사한 수준입니다.

9.2. 입찰가산정

낙찰자가 인수할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 45,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 본 물건의 최저 매각 가격은 감정가의 80%인 40,000,000원부터 시작될 가능성이 있습니다. 따라서, 현 시세 및 유사 물건 거래가, 건물 상태, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (정확한 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 확정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.