나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12613 [1] 경상남도 창원시 성산구 사파동 93 사파동성아파트 109동 14층 1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 사파동 소재‘창원사파고등학교’남동측 인근에 위치하는 사파동성아파트 109동 14층 1405호로서, 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물내 14층 1405호로서, 외벽: 모르타르위 페인팅마감 창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 대로2류, 동측으로 중로2류, 북측으로 소로2류와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(신월지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(꽃무지풀무지유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(동성아이별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대 보호구역(사파고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(사파중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(동성아이별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(사파고등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

부동산현황조사 당시(2026. 1. 7.) 미납 관리비 689,000원으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12613 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 172,000,000원

토지 면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물 면적: 49.50㎡ (약 14.98평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 성산구 사파동 93, 사파동성아파트 109동 14층 1405호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 14층

사용 승인일: 1992년 11월 25일

1.3. 권리 관계

채권자: 경OOO

등기부 요약:

* 소유권이전 (2014.04.15, 정영제 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (2020.12.07, 김유지)

* 소유권이전 (2021.06.17, 박말순)

* 소유권이전 (2024.01.19, 조현두)

* 근저당권 (2024.01.19, 경남은행, 117,700,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2024.01.19, 경남신용보증재단, 17,499,972원) - 말소

* 가압류 (2025.06.02, 웰컴저축은행주식회사, 20,521,045원) - 말소

* 압류 (2025.07.16, 국민건강보험공단) - 말소

* 압류 (2025.08.18, 창원세무서장) - 말소

* 임의경매개시결정 (2025.12.23, 경남은행, 110,119,941원) - 말소

총 등기부채권액: 155,721,017원

1.4. 주요 특이사항

* 부동산현황조사 당시(2026년 1월 7일) 미납 관리비 689,000원으로 조사됨. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 사파동 소재 '창원사파고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 서측으로 대로2류, 동측으로 중로2류, 북측으로 소로2류와 각각 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 30m~35m의 대로2류, 폭 15m~20m의 중로2류, 폭 8m~10m의 소로2류와 접해 있어 도시계획적 측면에서 개발 및 이용에 유리한 조건입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 19일 접수된 경남은행의 근저당권(117,700,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 근저당권 이하 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 설정되어 있지 않습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없음을 시사합니다. 다만, 실제 현황은 다를 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있어 단지 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 교육환경

주변에 창원사파고등학교, 사파중학교 및 다수의 유치원(꽃무지풀무지유치원, 동성아이별유치원)이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 교통

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소.

* 교통: 차량 접근 용이, 시내 버스 노선 다양 (정확한 노선 정보는 별도 확인 필요).

* 인근 학교: 창원사파고등학교, 사파중학교 등.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 사파동성아파트

* 주소: 경상남도 창원시 성산구 사파동 93

* 사용승인일: 1992년 11월 25일

* 규모: 총 19개동, 1986세대, 최고 25층

* 주차: 총 763대 (지하 41대, 지상 3대)

* 세대당 주차 대수: 약 0.38대 (지하 포함 시)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

조사 당시(2026년 1월 7일) 미납 관리비 689,000원이 확인되었습니다. 이는 일반 관리비에 해당하여 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 미납 내역과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 존재 가능성

임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있으므로, 실제 거주 임차인이 대항력 및 우선변제권 등을 갖추고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 협상 또는 강제 집행 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 노후 건물

1992년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 미납 관리비와 임차인 현황 미상의 부분은 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖춘 지역으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 창원시 성산구는 지속적인 개발과 인프라 확충으로 인한 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 비교 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정이어서 권리상 안전합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(49.50㎡)의 거래가는 130,000,000원 ~ 158,000,000원 사이로 확인됩니다. (2026년 7월 기준)

다만, 84.71㎡ 면적의 2026년 7월 4일 거래가 26,500만원(265,000,000원)은 면적이 다른 점을 고려해야 합니다.

전월세 정보에서는 49.50㎡ 면적이 12,000만원 ~ 15,000만원 사이에서 거래되었습니다.

현재 제시된 감정가는 172,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 49.50㎡ 면적의 최고가인 158,000,000원과 감정가 중간 지점을 고려할 때,

본 물건의 적정 입찰가는 미납 관리비(689,000원) 및 명도 비용 등을 감안하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 결정하는 것을 추천합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 137,600,000원 ~ 154,800,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 추이, 주변 시세, 해당 아파트 단지의 최근 거래 동향, 경매 물건의 구체적인 현황(층수, 향, 수리 상태 등)을 종합적으로 분석해야 합니다.

명도 가능성, 추가 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.