나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12591 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 34-1 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동소재(아리랑상가) 1층 105호로서 부근은 단독주택, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 1층 105호로서 외벽: 타일치장, 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

상가(상호 매하)로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형에 유사한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로1류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(명곡지구)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

귀 제시목록상 '완구점' 이나, 현황 '식당'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12591 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 34-1, 1층 105호 (도로명주소: 경상남도 창원시 의창구 지귀로 10)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 284,000,000원

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

건물면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원시축산업협동조합 (말소기준권리 확인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '아리랑상가' 1층 105호로서, 주변은 단독주택, 학교, 근린시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 지역 특성을 가집니다.

교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로는 중로1류, 북동측으로는 소로1류 도로가 접해 있어 차량 접근 및 보행자 통행이 편리합니다.

토지 이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 주요 도로와 접해 있어 상업 시설로서의 입지 조건이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 19일 접수된 창원시축산업협동조합의 근저당권(을1, 금96,000,000원)입니다. 본 근저당권을 포함하여 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 왕서윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2024-03-28

* 확정일자: 2026-01-14

* 배당신고일자: 2026-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원이 있으나 법원 경매 절차상 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약:

* 집합건물 등기부상에는 공유자전원의지분전부이전, 소유권이전(증여), 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부 채권 총액은 534,207,679원으로 파악되나, 이는 말소될 권리들의 총합계이며 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 기재가 있으나, 구체적인 내용은 '비고'란에 명확히 기재되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. (예: 지상권 관련 사항)

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 '아리랑상가'로, 제1종근린생활시설 및 위락시설 등으로 이용 가능한 집합건물입니다. 5층 건물에 1층 상가로 입지하여 가시성이 높습니다.

현재 이용상태: 본 건 105호는 공부상 '완구점'으로 되어 있으나, 현황은 '식당'으로 이용 중입니다. 이는 상가로서 업종 변경의 유연성이 있음을 시사합니다.

주변 환경: 단독주택, 학교, 일반적인 근린상가들이 혼재된 지역으로, 상권이 안정화되어 있어 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 단지 주변으로 중로 및 소로가 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 불편함 없는 수준입니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린시설 및 학교 등이 위치하여 상업 시설 이용 및 배후 수요 측면에서 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 공부상 업종(완구점)과 현황 업종(식당)이 상이합니다. 이는 향후 상가 운영 시 영업 허가 등 관련 법규 검토가 필요함을 의미합니다.

미상 정보: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 완료 후 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

권리관계의 불명확성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리(예: 지상권)의 존재 여부 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

데이터 불일치 가능성: 제공된 건축물대장 정보 중 전유부 목록에 '105호'와 '401호'가 혼재되어 나타나는 점은 데이터 처리상의 오류일 수 있으나, 본 건은 '105호'로 명확히 지정되었으므로 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동에 위치한 1층 상가로, 아리랑상가 내에서도 가시성이 좋은 호실입니다. 제1종근린생활시설 및 위락시설 등으로 활용 가능한 점, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우, 상권 내에서의 꾸준한 임대 수익 또는 직접 사용을 통한 사업 활성화가 기대됩니다. 다만, 공부와의 차이, 미상 임대 정보, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인은 필수적으로 진행해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 1층 상가로서 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 한 잠재적 가치.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 근린상권 내 위치.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 과정에서의 부담 최소화.

* 제1종근린생활시설 및 위락시설 등으로 활용 가능한 유연한 용도.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 284,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없으므로, 권리 분석상 낙찰 후 추가 부담은 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 존재 가능성, 공부와의 차이, 지역 상권의 실거래가 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 신중한 조사 후 감정가 수준 또는 소폭의 가감으로 입찰가격을 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.