나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13073 [1] 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 203동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13073 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 203동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 83,700,000원

토지면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

건물면적: 58.84㎡ (약 17.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (등기부상 채권자 정보 근OOOOO 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 평산동에 위치한 봉우아파트 단지 내 물건입니다. 주변은 유사한 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: (제공된 정보에 상세 내용 없음. 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 건물의 구조: (제공된 정보에 상세 내용 없음. 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 이용상태: (제공된 정보에 상세 내용 없음. 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 설비내역: (제공된 정보에 상세 내용 없음. 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 토지의 형상 및 이용상태: (제공된 정보에 상세 내용 없음. 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 인접 도로상태등: (제공된 정보에 상세 내용 없음. 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 토지이용계획 및 제한상태: (제공된 정보에 상세 내용 없음. 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 공부와의 차이: (제공된 정보에 상세 내용 없음)

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): (제공된 정보에 상세 내용 없음)

* 종합적인 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 봉우아파트

* 주소: 경상남도 양산시 평산동 568

* 사용승인일: 1994년 1월 17일

* 총 동수: 9개 동

* 총 세대수: 998세대

* 최고층: 20층

* 주차대수: 총 600대 (지상 3대, 지하 28대, 기타 기계식/자주식 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 환경 분석:

* 평산동 지역은 양산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 봉우아파트는 1994년에 건축되어 연식이 어느 정도 있으나, 998세대의 대단지로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* (외부 지도 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. (지상권 개요란 공란)

* 말소기준권리: 2011년 12월 02일 접수된 우리은행 근저당권 (을4)

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 변동: 김미자 (2003-05-02), 박진성 (2007-05-31), 김동오 (2011-12-02, 매매)

* 주요 권리 내역 (말소기준권리 이후):

* 우리은행 근저당권 (을4, 2011-12-02, 55,800,000원) - 말소기준권리

* 금정세무서 압류 (갑10, 2017-12-06) - 말소

* 국민건강보험공단 압류 (갑11, 2019-02-22) - 말소

* 신한카드 가압류 (갑12, 2019-04-16, 5,317,943원) - 말소

* 김인철 외 10명 가압류 (갑13, 2019-04-19, 137,247,229원) - 말소

* 양산시 압류 (갑14, 2019-06-18) - 말소

* 근로복지공단 가압류 (갑18, 2020-04-17, 116,951,290원) - 말소

* 양산시 압류 (갑19, 2023-04-17) - 말소

* 근로복지공단 강제경매 (갑20, 2025-12-17, 111,975,190원) - 본 건 경매 개시 결정

* 총 등기부채권액: 315,316,462원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (제공된 정보상 인수할 임차인이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 아파트 단지 규모: 총 998세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

* 주변 상업 시설: 평산동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통망: (정보 부족 - 대중교통 접근성, 도로망 등 추가 확인 필요)

* 학군: (정보 부족 - 인근 학교 등 확인 필요)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 주민 편의 시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: (정보 부족 - 대중교통 접근성, 도로망 등 추가 확인 필요)

* 의료/교육: (정보 부족 - 인근 병원, 학교 등 확인 필요)

* 주거 환경: 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 아파트 연식: 1994년 준공되어 30년이 경과한 아파트로, 향후 재건축/리모델링 필요성 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 권리관계: 현재까지 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 등기부등본의 세부 내용을 재확인하여 추가적인 인수 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 정보 부족: 감정평가서 요약 부분에 "위치 및 주위환경", "교통상황" 등 세부 정보가 기재되지 않아, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

* 주차 시설: 명시된 주차대수(600대)와 세대수(998세대)를 고려할 때 세대당 주차 대수가 1대 미만으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (단, 지상/지하로 명시된 대수 외에 기계식/자주식 등 추가 주차 시설 존재 가능성 있음)

* 건축물 표제부 상의 용도 불일치: 제공된 건축물 표제부 JSON 중 일부(표제부)에서 `mainPurpsCdNm: "학원"`, `etcPurps: "제2종근린생활시설"`로 기재되어 있으나, 총괄표제부 및 아파트 정보에서는 공동주택으로 확인됩니다. 본 건은 아파트로 분류되나, 해당 표제부 정보는 참고하여 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 봉우아파트 203동 3층 304호로, 현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰 후 인수되는 부담은 없어 보입니다. 감정가는 8370만원이며, 토지 및 건물 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 아파트 연식이 30년가량 되었으나, 대단지로서 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 세부적인 현황 조사 및 임장 활동을 통해 물건의 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 말소: 말소기준권리 이후 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높아, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 보증금 인수 없음: 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 0원으로, 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 합리적 감정가: 토지 및 건물 면적에 비해 감정가가 현실적인 시세를 반영하는 것으로 보입니다.

* 대단지 아파트: 998세대의 대단지로서 자체적인 생활 편의시설 및 커뮤니티를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 67.88㎡ (약 20.5평) 물건이 2026년 7월 16일에 9,300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 137만원)

* 116.5㎡ (약 35.2평) 물건이 2026년 7월 9일에 16,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 137만원)

* 74.53㎡ (약 22.5평) 물건이 2026년 7월 11일에 5,950만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 79만원) - *본 물건과 면적 및 가격 차이가 커 특이 거래로 판단됩니다.*

* 본 물건의 전용면적은 58.84㎡ (약 17.8평)입니다.

* 가장 유사한 면적대의 거래 사례(67.88㎡, 9,300만원)와 ㎡당 시세(약 137만원)를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 8000만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가 8,370만원은 시장 시세 범위 내에 있습니다.

* 적정 입찰가는 감정가와 유사 시세를 고려하되, 경매 경쟁률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 명도 리스크가 적다는 점을 고려하면 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 9,000만원

* 권장 입찰가: 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.