나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13120 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-4 에이원메트로 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산초등학교" 남동측 인근에 위치하는 에이원메트로 1층 109호 및 2층 204호로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되며 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 1층 109호 및 2층 204호로서 외벽: 치장석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 타일 붙임(복도), 강화유리, 내부인테리어 등 마감. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건 기호(1,2)는 건축물대장상 공히 제2종근린생활시설이나 현황 공실상태이며, 기호(2: 204호)는 이전에 식당을 하다가 영업중단으로 영업시설물 등이 남아 있는 상태임.

설비내역

본건 주건물은 위생 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형에 가까운 토지이며, 근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 3면이 도로(한면은 보행자도로에 접함)에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경13120 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-4 에이원메트로 1층 109호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 283,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사 (양도인:주식회사경남은행)

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

토지지분: 21.88099183595975㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.70㎡ (약 15.34평)

건물지분: 50.7㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

건물명: 에이원메트로

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-4 (신주소: 경상남도 양산시 부산대학로 156)

주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

주용도: 제2종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설)

총세대수(호): 61호

건축 승인일: 2015년 08월 06일

사용 승인일: 2016년 06월 27일

본건 호실: 1층 109호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단(버스정류장 등)이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다. 부산 지하철 2호선 남양산역 및 부산대양산캠퍼스역이 인근에 위치합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 3면이 도로(일부는 보행자도로)에 접하고 있어 내외부 가로망 상태가 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 확인된 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 에이원파트너스코리아주식회사 (2016-07-06)

* 소유권이전: 허재원 (2016-07-11, 매매)

* 근저당: 경남은행 (2016-07-11, 금312,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 근저당: 경남은행 (2018-05-16, 금29,000,000원, 말소)

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (2023-06-29, 금64,064,843원, 말소)

* 압류: 부산강서세무서장 (2023-07-24, 말소)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2023-08-08, 금21,250,000원, 말소)

* 압류: 창원세무서장 (2024-05-09, 말소)

* 임의경매: 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사 (2025-12-24, 509,000,000원, 말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

3.4. 주의사항 (임차인 관련)

임대관계가 미상인 점에 유의하여 명도 계획을 수립해야 합니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 명도 저항 또는 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 현황에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 범어리는 신도시 개발과 함께 인구가 급증하며 다양한 상권이 형성되었습니다. 특히, 증산초등학교 인근 및 남양산역 일대에는 병원, 약국, 금융기관, 편의점, 카페 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 도보 생활이 가능한 상권이 발달했습니다. 양산시는 빅데이터 분석을 통해 상권 평가 및 정책 수립에 활용하고 있으며, 물금 증산 상권이 젊은층을 위한 공간으로 조성될 수 있도록 분석하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

본 물건(109호 및 204호)은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. 204호는 이전에 식당으로 사용되었으며, 영업 중단 후 영업 시설물 등이 남아있는 상태입니다.

4.3. 주변 편의시설

* 쇼핑: 이마트, 하나로마트 등

* 교육: 증산초등학교, 범어초등학교, 신주중학교, 범어중학교, 물금고등학교, 부산대학교 양산캠퍼스

* 의료: 양산부산대학교병원, 부산대학교치과병원, 부산대학교한방병원

* 문화/여가: 양산워터파크, 음악분수공원

* 기타: 양산경찰서, 양산소방서, 양산시종합사회복지관

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거/상업 환경

범어리는 인구가 5만명 이상으로 경남 지역에서 가장 번화한 곳 중 하나로, 다양한 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있습니다. 신도시 개발로 도시화가 이루어졌으며, 경찰서, 교육지원청, 소방서 등 주요 관공서가 이전해 왔습니다.

5.2. 교통 접근성

부산 도시철도 2호선 남양산역을 이용하면 부산 중심지로 환승 없이 이동 가능하며, KTX 물금역을 통해 주요 도시로의 접근성도 양호합니다. 향후 국지도 60호선 2단계, 도시철도 양산선 등의 교통망 확충이 예정되어 있어 부산과의 접근성은 더욱 향상될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 물건이 공실 상태이며, 이전 영업 시설물이 남아있어 즉시 임대가 어려운 상황입니다. 내부 철거 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 유동화 물건 특성

'유동화 물건'이라는 특성은 거래 과정이나 권리 관계 파악 시 일반 물건보다 복잡성이 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리라는 우수한 입지에 위치한 근린상가입니다. 상업지역 내에 있으며 다방면의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 주변은 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 교육, 의료, 교통 등 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이고 임대 관계가 불분명한 점은 명도 및 향후 임대 수익률 확보에 있어 고려해야 할 사항입니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상되나, 명확한 권리 관계 확인 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시의 중심 상업지역 내 우량 입지

* 다양한 편의시설 및 주거 단지 밀집으로 인한 풍부한 배후 수요

* 양호한 교통망 및 향후 교통 환경 개선 기대

* 초등학교 등 교육 시설 인접

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 건이므로, 감정가 283,000,000원을 기준으로 향후 시세 변동, 물건 상태, 명도 비용, 재건축/리모델링 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 주변 상권의 현재 임대 시세, 공실률, 업종별 수익성 분석 등이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.