나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12587 [1] 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 111동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 "삼문초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕(트러스) 지하1층 지상15층 내 11층 1101호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창호 : pvc창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 간선도로 또는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

삼문동 60-3 : 도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(2025-03-27) , 지 구단위계획구역(공동주택) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.30.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12587 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 111동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 117,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.48㎡ (약 9.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동에 위치하며, "삼문초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

본건 대지권의 목적인 토지는 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 폭 약 30미터 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-03-27, 공동주택)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 19일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을구 6번)입니다.

등기부채권 총액은 116,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 표규린

보증금: 116,500,000원

전입일자: 2022년 05월 17일

확정일자: 2022년 03월 31일

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 04월 30일자로 제출하였습니다.

따라서, 본 물건은 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 선순위 임차권이 존재했으나 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 속한 젤미마을부영아파트 단지는 김해시 삼문동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 삼문초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 안정적인 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트조 박공지붕(트러스) 구조로, 지하 1층, 지상 15층 중 11층에 위치한 1101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC 창호 등으로 마감되었습니다.

5.2. 아파트 편의시설

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 아파트 정보

아파트명: 젤미마을부영아파트

사용승인일: 2002년 08월 12일

총 세대수: 1530세대

주차 대수: 총 1239대 (지상 4대, 지하 22대 - 개별동 기준, 단지 전체 1239대)

전기차 충전기: 지하 25대

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, HUG와의 기존 계약 관계나 보증 내용에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

일반적인 아파트 밀집 지역으로, 별도의 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼문동에 위치한 아파트로, 감정가는 117,000,000원입니다.

권리 분석상 임차인 표규린 씨의 임차권이 존재했으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확하며, HUG와의 세부 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

입지적으로는 삼문초등학교 인근으로 주거 편의성이 높고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 2002년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 단지 규모와 편의시설은 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담금 없음: HUG의 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 부담이 적습니다.

* 입지 우수: 김해시 삼문동의 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 비교 가능: 최근 매매 사례를 바탕으로 감정가 및 예상 입찰가 산정 시 합리적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(47.38㎡)의 아파트가 2026년 6월에 3층 8,800만원, 6층 10,750만원, 8층 9,000만원에 거래되었습니다. 본 물건은 11층으로, 6층의 최고가 10,750만원보다 높은 가격대에 거래될 가능성이 있습니다.

감정가 117,000,000원 대비 최근 최고 매매가 10,750만원임을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 최고가인 10,750만원을 기준으로 하되, 11층의 이점을 고려하여 105,000,000원 ~ 112,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 90% ~ 96% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.