나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13098 [1] 울산광역시 중구 태화동 412-2 진영동부아파트 104동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 태화동 소재 "학성여자중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 빌라, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상21층 제104동 제5층 제501호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2025-03-27), 제3종일반주거지역(2025-03-27), 소로2류 (폭 8m~10m)(2025-03-27)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13098 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 태화동 412-2 진영동부아파트 104동 5층 501호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 159,000,000원

* 토지 지분 면적: 19.30㎡ (약 5.84평)

* 건물 전용 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 아파트 단지 총 전용 면적: 58507.42㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (임의경매 개시 결정)

* 사용승인일: 1994년 2월 21일

* 총 세대수: 739세대 (진영동부아파트)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 태화동에 위치하며, 인근에 학성여자중학교가 있습니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 빌라, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내·외부 도로망은 양호한 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 준보전산지 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 1월 25일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당(채권최고액 72,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 강태인 -> 문지은 -> 최명숙 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소될 권리: 말소기준권리인 삼성생명보험주식회사의 근저당과 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(채권액 9,911,203원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의: 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 간주하여 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용이 용이합니다. 학성여자중학교와 인접해 있어 학생 관련 유동인구가 있는 지역입니다.

* 인프라: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 마련되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 21층 건물 중 104동 5층 501호입니다. 건물에는 전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주거 환경: 주위는 아파트, 빌라, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 인수할 보증금은 없으나 실제 점유 관계 및 임차인의 존재 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 존재 가능성 있는 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 유무 및 그 내용을 반드시 파악해야 합니다.

* 건물의 노후화: 1994년에 사용승인된 아파트로, 건물이 약 30년 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 저촉: 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 개발 행위나 재건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 교육 시설(학성여자중학교, 태화초등학교 등) 및 일반 주거, 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 무난한 편으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 태화동에 소재한 진영동부아파트 104동 5층 501호로, 1994년에 건축된 공동주택입니다. 학성여자중학교 인근에 위치하며, 기본적인 편의시설과 대중교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나 임대 관계가 미상이고 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 권리 조사를 진행한다면, 본건은 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 감정가 159,000,000원 대비 최근 동일 면적(59.94㎡)의 거래 사례가 15,000,000원에서 18,500,000원까지 형성되어 있습니다. 5층이라는 위치를 고려했을 때, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학성여자중학교와 인접해 있으며, 단지 내 및 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적의 수요도 기대할 수 있습니다.

* 금전적 인수 부담 없음: 임차인 인수 보증금이 없어 명도 과정에서의 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(59.94㎡)의 최근 거래 사례는 3층 15,000,000원, 10층 18,500,000원입니다. 본건은 5층에 위치하고 있으며, 감정가는 159,000,000원입니다. 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상 및 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 거래 사례 중 10층 거래가(18,500,000원)를 참고하되, 5층이라는 위치와 감정가를 고려했을 때, 170,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.