나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12593 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2026.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "동읍보건지소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 (현칭 A동) 15층 1502호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 3필 일단의 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 건물 북서측으로 소로2류, 남서측으로 소로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①대지권의 목적인 토지 기호(1) 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2014-04-03)(동읍)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(동읍지구)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> ②대지권의 목적인 토지 기호(2) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(동읍지구)(저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> ③대지권의 목적인 토지 기호(3) 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(동읍지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(동읍지구)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12593 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 15층1502호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 1502호

* 토지 면적: 32.08㎡ (약 9.71평) (토지지분)

* 건물 면적: 84.04㎡ (약 25.41평) (전용 면적)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정OO

* 감정가: 150,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "동읍보건지소" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지: 본건의 대지권 목적이 되는 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 대체로 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 대상 물건이 속한 건물 북서측으로는 소로2류, 남서측으로는 소로1류와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 근린상업지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 접합/저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 본건은 정OO을 채권자로 하는 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 등기부 현황상 말소기준권리는 2023년 12월 19일자 창원시의 압류입니다.

* 소유권 보존 등기일은 2017년 5월 8일이며, 이후 다수의 압류 및 가압류가 등기되었으나, 강제경매 개시 결정 등기(2025년 12월 26일, 정선호 신청)를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정선호 (정 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 11월 10일

* 확정일자: 2022년 11월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 내에서 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* "동읍보건지소"가 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 건물 내에는 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 생활을 영위하기에 무리가 없는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 정선호 씨가 전입 및 확정일자를 모두 갖추고 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮으나, 해당 임차인의 법적 지위와 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. 특히, 임대차 관계의 진위 여부 및 경매 절차에서의 배당 상황 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 감정가와 실거래가 차이: 감정가는 150,000,000원이지만, 최근 실거래가는 6,653만원 ~ 9,200만원 수준으로 확인되어 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 시점, 물건 상태, 시장 상황 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있으므로, 입찰 시 실거래가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 기타 요인으로 인한 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 주거용 오피스텔로, 비교적 양호한 주위 환경과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 변수로 작용할 수 있습니다. 다만, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이가 있어, 투자 가치 판단 시 실거래가 추이를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거용 오피스텔로서 실수요자 및 투자자 모두에게 접근 가능한 물건입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이나, 이는 재평가 또는 시장 상황 변화의 기회를 제공할 수도 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소할 경우, 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2024년 8월에 동일 건물(보광드림빌) 내 유사 면적(84.0351㎡)의 거래 사례가 6,653만원(4층)부터 9,200만원(14층)까지 확인되었습니다.

* 본건은 15층으로, 14층 거래 사례(9,200만원)를 기준으로 층수 이점을 고려할 때, 9,000만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 이는 최근 실거래가를 기준으로 한 예상이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 본건의 정확한 상태, 임차인 관련 최종 법적 판단 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 9,000만원 ~ 10,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.