나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13126 [1] 경상남도 양산시 소주동 960-10 양산서창대동아파트 106동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 "백동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 양산 서창대동아파트 106동 10층 1001호로서 주변은 주택 및 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 24층건중 10층 1001호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지바름, 일부타일 붙임 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치하는 8필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 960-10번지 : 자연녹지지역, 제2졷일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(소주천)<하천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13126 (1)

소재지: 경상남도 양산시 소주동 960-10 양산서창대동아파트 106동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 51,000,000원

토지 면적: 27.49㎡ (약 8.32평)

토지 지분: 27.49㎡ (약 8.32평)

건물 면적: 59.54㎡ (약 18.01평)

건물 지분: 59.54㎡ (약 18.01평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 "백동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성된 지역입니다. [cite: provided text]

교통 여건: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다. [cite: provided text]

주변 시설: 아파트 단지 인근에 백동초등학교가 위치하고 있으며, 주택 및 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다. [cite: provided text]

혐오시설 유무: 양산시 소주동 일대에 과거 산업폐기물 소각시설이 운영되었으나, 현재는 운영이 중단되고 방치된 상태로 활용 방안을 모색 중인 곳이 있습니다. 이는 주거 지역과는 다소 거리가 있으나, 장기적인 관점에서 지역 이미지 및 개발 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 06월 14일자 우리은행 근저당권 (을6)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 03월 20일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 03월 06일

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 35,000,000원에 대한 권리를 가집니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

등기부상 권리 내역:

* 소유권이전 (갑1): 1997-11-14, 오명자

* 근저당 (을6): 2018-06-14, 우리은행, 168,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전 (갑2): 2023-07-03, 김종태 (협의분할에 의한 상속)

* 압류 (갑7): 2024-12-13, 사상구 (부산광역시) (말소)

* 임의경매 (갑10): 2025-12-26, 에이치에프더블유오삼씨유동화전문, 65,519,392원 (말소)

총 등기부 채권액: 168,000,000원 (말소기준권리 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 인수 가능한 권리: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 실거래가 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월에 59.54㎡ 면적의 거래가 40,000,000원에서 60,000,000원 사이에 이루어졌습니다. [cite: provided JSON data]

시세 판단: 감정가 51,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 유사 면적대의 거래가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트 개요:

* 아파트명: 양산서창대동아파트

* 사용승인일: 1997년 09월 10일

* 총 세대수: 996세대

* 최고층: 24층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

면적 상세:

* 전용면적: 59.54㎡ (약 18.01평)

* 분양면적: 제공된 정보상 명확한 분양면적 정보는 없으나, 일반적으로 전용면적보다 약간 더 넓게 산정됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 35,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높으나, 임차인과의 관계 및 명도 절차 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 이는 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미합니다.

토지 이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 하천구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

양산시 소주동에 위치한 본 아파트는 1997년에 준공된 비교적 오래된 아파트이나, 적절한 교통망과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가 51,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에서 책정되었으며, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 토지 이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 범위 내에서 책정된 감정가로, 시세 차익 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 백동초등학교 인근에 위치하며, 부산-울산 간 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 단지 규모: 996세대의 중대형 단지로, 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 51,000,000원이며, 최근 실거래가 범위는 40,000,000원에서 60,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가 상한선과 낙찰률 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

적정 입찰가: 48,000,000원 내외 (유찰가 대비 높은 경쟁률 예상 시 상향 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.