나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13128 [1] 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 201동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파 트단지, 근린생활시설, 학교시설, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 자하1층 지상20층 건물 내 1층 106호로서, 외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 장판, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 알미늄샷시 이중창호, 철재방호창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DA TA설비, H/A설비, 소화전, 승강기, 자동현관기, 지하주차장설비, 노외주차장설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지대의 부정형 토지로서 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 접한 폭 12M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍 니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13128 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 201동 1층106호

* 용도: 아파트

* 건물 내역:

* 아파트명: 봉우아파트

* 동/호: 201동 106호

* 층: 1층 (총 20층)

* 건축년도: 1994년 1월 사용승인

* 면적:

* 토지면적: 31.42㎡ (약 9.5평)

* 건물면적 (전용면적): 74.53㎡ (약 22.5평)

* 분양면적은 별도 명시되지 않았습니다.

* 감정가: 84,000,000원 (8천4백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOO (마스킹 처리)

1.1. 입지조건

* 주위환경:

* 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 남측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 근린공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

* 교통상황:

* 차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 단지 북동측으로 폭 약 12M의 도로를 통해 외부 도로와 연결됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2007년 1월 11일 프라임상호저축은행의 가압류 (₩80,000,000).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 접수일자 2007.01.11. (프라임상호저축은행 가압류), 2008.07.29. (김성재 가압류), 2010.05.13. (류혜교 근저당권), 2010.06.21. (양산시 압류), 2010.09.10. (김해시 압류), 2014.11.11. (파산자 가압류), 2025.01.14. (영도구 압류), 2025.03.21. (주식회사케이알앤씨 4번근저당권가처분), 2025.12.26. (주식회사케이알앤씨 강제경매) 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음 (표시되지 않음).

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강하정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 27일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인 강하정은 전입일자는 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

* 신명초등학교와 인접하여 학군 수요가 있으며, 근린공원도 인접하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권의 변화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하 1층, 지상 20층 건물 내 1층 106호.

* 내부 구성: 방 3개, 거실, 주방겸 식당, 욕실 등으로 이용 중임.

* 마감재: 외벽은 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 내벽은 벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일, 바닥은 장판, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 등으로 마감됨. 창호는 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 알미늄샷시 이중창호, 철재방호창호임.

* 편의 시설: 위생, 급배수, 주방 설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청, DATA, H/A, 소화전, 승강기, 자동현관기, 지하 및 노외 주차장 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

* 단지 정보: 총 998세대로 구성되어 있으며, 지상 주차 3대, 지하 주차 28대, 합계 600대 규모의 주차 공간을 확보하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인의 어려움:

* 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부, 유사 물건, 인근 주민 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌음.

* 따라서 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등은 경매 진행 시 별도 확인이 필수적임.

* 1층 세대의 단점: 층간 소음 문제는 없으나, 저층으로 인한 보안 및 사생활 침해 가능성, 일조량 등의 영향이 있을 수 있음.

* 부동산 시장 변동성: 금리 인상, 지역 경기 침체 등 외부 요인에 따른 부동산 가치 변동 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 봉우아파트 201동 1층 106호로, 신명초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 단지 주변으로 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

* 건물은 1994년 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 양호할 것으로 추정됨.

* 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단되며, 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 사항임.

* 1층이라는 점과 건물 연식을 고려할 때, 감정가 8천4백만원 대비 시세 분석을 통해 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 평산동의 입지: 신명초등학교 인접, 주변 생활 편의시설 및 근린공원 이용 용이.

* 권리 관계 명확: 모든 권리관계가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없음.

* 적정 가격 시세차익 기대: 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 상승에 따른 투자 수익 기대 가능.

* 실거주 및 임대 수요: 신혼부부, 어린 자녀가 있는 가구 등 1층 아파트에 대한 수요층 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 84,000,000원임.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(74.53㎡)의 1층 물건이 2026년 7월 11일에 59,500,000원에 거래된 사례가 있음.

* 이는 감정가보다 낮은 수준으로, 1층의 제약이나 개별 물건의 상태에 따른 가격 차이일 수 있음.

* 유사 면적(67.88㎡)의 고층 물건이 93,000,000원에 거래된 사례도 있어, 층별 가격 차이를 감안해야 함.

* 내부 확인의 어려움, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적 요인임.

* 따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제시함. 이는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 범위 내에서의 제안임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.