나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1649 [1] 울산광역시 울주군 서생면 서생리 200 동영비치타워 11층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 울산지방법원 2025타경1649 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 서생리 200 동영비치타워 11층1202호 (신주소: 울산광역시 울주군 약수터길 22)

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

토지면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

건물면적: 70.50㎡ (약 21.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서생농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

동영비치타워는 울산광역시 울주군 서생면 서생리에 위치하고 있습니다. 서생면은 동해와 접해 있으며, 일출 명소로 유명한 간절곶과 가까운 지역입니다. 주변에는 진하해수욕장, 솔개해수욕장, 나사해수욕장 등이 있어 여름철 피서지로 활용됩니다. 한국수력원자력 새울원자력본부가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통상황

서생면에는 동해선 서생역이 있으며, 현재 광역전철이 운행 중입니다. 또한, 울산 시내와 연결되는 515번, 735번 등의 시내버스가 운행하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 소재한 울산광역시 울주군 서생면 일대는 도시지역 및 보전녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

서생면에는 서생농협하나로마트, 스타벅스 울산간절곶DT점 등 상업시설이 있으며, 진하해수욕장 인근으로 해양레포츠 시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 목욕 시설을 갖춘 근린생활시설도 2022년 준공되었습니다. 서생면 일대는 과거 원자력 발전소 확장 부지, 철도기지창 부지 등이 계획되거나 논의되었던 지역이나, 현재 문제되고 있는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업이 예정된 지역 인근으로, 지역 주민들의 민원이나 개발 관련 이슈가 있을 수 있음을 시사하는 자료가 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 6번 근저당권 (서생농업협동조합, 2019-06-03, 채권최고액 금38,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

- 갑구 7번 소유권이전 (김성규 외 2명, 상속)

- 갑구 8번 임의경매 (서생농업협동조합, 채권액 29,033,332원)

- 갑구 9번 가압류 (서생농업협동조합, 금10,440,352원)

- 을구 6번 근저당권 (서생농업협동조합, 채권최고액 금38,400,000원)

* 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권개요: 비고란에 별도 기재 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 인수되는 임차보증금이 없습니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 48,840,352원입니다. (근저당 38,400,000원 + 임의경매 청구금액 29,033,332원 + 가압류 10,440,352원 - 주의: 채권 총액은 중복 계산될 수 있으며, 실제 말소될 채권액과는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 위치한 서생면은 동해안에 접해 있으며, 진하해수욕장, 간절곶 등 관광자원이 풍부한 지역입니다. 최근에는 서생농협하나로마트, 스타벅스 등 생활 편의시설이 확충되고 있으며, 대규모 원자력 발전소(새울원자력본부)가 운영 중이어서 지역 경제에 영향을 주고 있습니다.

* 상업시설 및 생활편의시설

주변에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 상업시설이 존재하며, 해수욕장 개장 기간에는 관련 편의시설이 확충됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설

인근에 성동초등학교, 서생중학교가 소재하고 있습니다.

* 편의시설

생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있으며, 해수욕장 시즌에는 관광객을 위한 편의시설이 운영됩니다.

* 문화/관광

진하해수욕장, 간절곶 등 지역 명소가 인근에 있어 여가 활동 및 관광에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당 부분을 차지하고 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 주변 개발 및 민원

과거 개발 계획이나 지역 이슈와 관련된 자료가 일부 확인되었으나, 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발이 진행되거나 예정된 지역의 특성상, 지역 주민들의 개발 관련 민원이나 소음, 교통량 증가 등의 간접적인 영향은 고려해볼 수 있습니다.

* 건물 노후도

건축물 준공일이 1992년으로, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군 서생면의 동영비치타워 아파트 경매 물건으로, 서생면은 동해안의 아름다운 자연환경과 간절곶, 진하해수욕장 등 관광 자원을 보유하고 있습니다. 교통 접근성은 광역전철 및 버스 노선을 통해 확보되어 있으며, 생활 편의시설도 점진적으로 확충되고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 건물 준공 연도가 오래되어 시설 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 입지: 진하해수욕장, 간절곶 등 주요 관광 명소와 인접하여 향후 관광객 증가 또는 관련 상업시설 발달 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 95,000,000원으로, 아파트 면적 대비 잠재적인 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 95,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세 및 물건의 현 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가 이하에서 시작하되, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 적정 수준에서 결정하는 것이 좋습니다. 실제 투자 결정 시에는 최근 거래 사례, 주변 아파트 단지의 시세, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.