나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13125 [1] 울산광역시 중구 반구동 290-3 현대그랜드맨션 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "울산종합운동장" 남측 인근에 위치하는 현대그랜드맨션 101동 9층 901호로서 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 9층 901호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지 바름 및 일부 내장타일 붙임, 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승가기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 위치한 사다리형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 8미터의 소로에 접하고 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[대표지번 반구동 290-3 기준] 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 1.1. 사건 기본사항

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7. * 사건번호: 울산지방법원 2025타경13125 (1)

8. * 경매구분: 부동산 임의경매

9. * 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화 물건)

10.

11.

12. 1.2. 물건 현황

13.

14.

15. * 소재지: 울산광역시 중구 반구동 290-3 현대그랜드맨션 101동 9층 901호

16. * 용도: 아파트

17. * 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

18. * 건물면적: 63.00㎡ (약 19평)

19. * 토지면적: 21.57㎡ (약 6.5평)

20. * 토지 지분: 21.57㎡ (약 6.5평)

21. * 건물 지분: 63㎡

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23.

24. 1.3. 감정평가 요약

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26.

27. * 감정가: 138,000,000원 (1억 3천 8백만원)

28. * 감정평가서 작성일: 2026년 08월 27일

29. * 건축물 사용승인일: 1993년 09월 28일

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31.

32. 2. 입지조건

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34.

35. 2.1. 위치 및 주위환경

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37.

38. * 본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "울산종합운동장" 남측 인근에 위치함.

39. * 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

40.

41.

42. 2.2. 교통상황

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44.

45. * 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

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47.

48. 2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

49.

50.

51. * 도시지역, 제3종일반주거지역 (2025-03-27)

52. * 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합 (2025-03-27)

53. * 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 공법상 이용 제한이 있음.

54.

55.

56. 3. 권리분석

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59. 3.1. 등기부 현황

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62. * 등기부상 소유권 변동 이력이 확인됨.

63. * 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2015-01-29, 권리금액: 129,600,000원)

64. * 현재 임의경매 개시결정 등기: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 (접수일자: 2025-12-26, 권리금액: 96,662,059원)

65. * 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

66. * 등기부채권 총액: 129,600,000원

67. * 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

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69.

70. 3.2. 임차인 현황

71.

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73. * 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

74. * 임대차 관계는 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다면 낙찰자에게 부담은 없을 것으로 예상됨.

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76.

77. 4. 상권분석

78.

79.

80. 4.1. 주변 상업시설

81.

82.

83. * 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

84. * 울산종합운동장이 인접해 있어 체육 관련 시설 접근성이 양호함.

85.

86.

87. 5. 생활정보

88.

89.

90. 5.1. 교육시설

91.

92.

93. * 반구초등학교, 울산여자중학교, 학성고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

94.

95.

96. 5.2. 편의시설

97.

98.

99. * 현대그랜드맨션 단지 내 또는 인근 상가에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능함.

100. * 차량 이동 시 대형마트, 백화점 등 접근이 용이함.

101.

102.

103. 6. 잠재적 리스크

104.

105.

106. 6.1. 권리상 특이사항

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108.

109. * 유동화 물건으로, 채권 양수도 과정 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

110. * 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 관련 내용이 없어 상세 확인이 필요함. (일반적으로 아파트에서 지상권은 드물지만, 확인 필수)

111.

112.

113. 6.2. 물리적/기타 리스크

114.

115.

116. * 1993년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 함.

117. * 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요함. (현재 파악된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음)

118.

119.

120. 7. 종합 의견

121.

122.

123. 본건은 울산광역시 중구 반구동의 현대그랜드맨션 내 아파트로, 입지, 교통, 생활환경이 양호한 편임. 권리관계는 비교적 명확하게 분석되나, 유동화 물건이라는 점과 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 함. 단지 연식이 오래되었으나, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석 후 적정 입찰가 산정이 중요함.

124.

125.

126. 8. 투자 포인트

127.

128.

129. * 안정적인 주거 지역 내 위치 및 주변 편의시설 이용 용이.

130. * 최근 실거래가 상승 추세 반영 시 시세 차익 기대 가능.

131. * 신건/기타 경매 진행 상황에 따라 추가적인 가격 조정 가능성.

132.

133.

134. 9. 예상 입찰가

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136.

137. * 최근 실거래가 분석:

138. 2026년 3월 (10층): 11,500만원

139. 2026년 4월 (7층): 11,800만원

140. 2026년 5월 (12층): 12,500만원

141. * 평균 시세 (최근 3개월): 약 11,933만원

142. * 감정가: 13,800만원

143. * 본건은 9층임. 최근 실거래가 데이터를 종합적으로 고려할 때, 9층의 적정 시세는 11,800만원 ~ 12,200만원 수준으로 추정됨.

144. * 인수 보증금 0원, 유동화 물건 특성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

145. * 현 시세 및 경매 물건 특성을 종합적으로 고려하여, 11,500만원 ~ 12,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

146. * 최종 입찰가 결정 전, 정확한 시세 및 권리관계 재확인 권장.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.