나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13113 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 148 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 소재 <울산온양e편한세상> 남서측 인근에 위치하는 부동산이며, 주위는 아파트, 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건(1,3): 2필지 일단의 부정형의 토지이며, 근린생활시설 건부지임. 본건(2,4): 부정형의 토지이며, 지목 도로임.

인접 도로상태

본건(1~4): 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1~3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역. 본건(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 콘크리트지붕 지하1/지상4층 건으로서, 내.외벽: 판넬마감 등. 창호: 페어글라스 및 샷시창호임.

이용상태

지하: 주차장임. 1~4층: 근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

i) 임대관계: 미상임. ii) 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 울산지방법원 2025타경13113 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13113 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 148 (신규주소: 울산광역시 울주군 덕망로 254)

* 용도: 제1종근린생활시설

* 감정가: 3,381,717,640원

* 토지면적: 715.00㎡ (약 216.28평)

* 건물면적: 1442.87㎡ (약 436.47평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매 (채권자: 경남은행)

* 특이사항: 유동화 물건

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2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 온양읍 망양리에 소재하며, <울산온양e편한세상> 아파트 단지 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량으로의 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건(1~4)은 남서측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지(1~3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16), 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 토지(4): 상기 지역들과 더불어 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있습니다.

* 건물구조 및 상태: 일반철골구조, 콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 내외벽은 판넬 마감 등이며, 창호는 페어글라스 및 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 건물 이용현황: 지하층은 주차장으로 이용 중이며, 지상 1층부터 4층까지는 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 설비내역: 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 경남은행 근저당권(을16)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 24일 접수된 경남은행 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 하위의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 건물 감정평가요항표 상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 지역에 위치하며, 주위 환경은 아파트 단지, 공장, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 특히, 인근에 위치한 <울산온양e편한세상> 아파트 단지는 본 건 근린생활시설의 잠재적 배후 수요가 될 수 있습니다.

* 상업 용지 분석: 건물은 제1종근린생활시설로, 지하 주차장을 포함하여 1층부터 4층까지 상업용으로 활용 가능한 공간을 제공합니다. 이는 지역 주민 및 인근 직장인들을 대상으로 한 다양한 소매점, 서비스업 등에 적합한 입지입니다.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 건폐율 48.4%, 용적률 160.97%가 적용 가능하여 향후 건물 증축이나 추가적인 개발 가능성도 열려 있습니다.

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5. 생활정보

* 편의시설: 본건이 위치한 망양리 지역 및 인근 온양읍 내에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 중로에 접해 있어 차량 운행 및 통행이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 공장 등이 인접해 있어 주거 및 근로 인구의 유입이 예상되는 지역입니다.

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6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 '미상'으로 파악되어, 인수되는 보증금은 없으나 실제 임차인이 점유 중일 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 정확한 임대료 및 계약 조건을 파악하지 못하여 예상 임대 수익률 산정에 불확실성이 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 복잡하거나 특수한 이슈가 있을 수 있습니다. 관련 내용을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 지역 제한 사항: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치는 제한될 수 있습니다. 또한, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축물 신축 또는 증축 시 경관 관련 규제를 검토해야 할 수 있습니다.

* 주변 공장 존재: 인근에 공장들이 위치하고 있어, 업종에 따라 소음, 분진, 악취 등 환경적인 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 정보 상으로는 혐오시설로 분류될 만한 특이 시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 망양리에 소재하는 지하 1층, 지상 4층 규모의 근린생활시설 건물과 이에 부속된 토지 전체에 대한 임의경매 물건입니다. <울산온양e편한세상> 아파트 단지와 인접하고 있어 잠재적인 배후 수요가 기대되며, 제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성도 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리사항은 없으며, 임차인 관련 명확한 정보가 부족한 점은 유의해야 합니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

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8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 인근 아파트 단지와 공장 근로자들을 대상으로 한 근린생활시설의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 울주군 온양읍 지역의 지속적인 개발 가능성과 함께, 건물 증축 및 활용도 증대를 통한 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 확보: 토지와 건물을 동시에 취득함으로써, 향후 활용 계획 수립 및 매각 시 유연성을 확보할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 본건의 최신 시세, 주변 상권 임대료 수준, 유사 물건 거래 사례, 그리고 잠재적 리스크 해소에 따른 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상 등의 불확실성 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.