나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16199 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 학교, 아파트단지, 근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물중 제7층으로 - 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 도시가스난방설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역), 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2022.08.22.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16199 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

토지 면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

건물 면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 도시개발구역

사용승인일: 2022년 8월 22일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치한 ‘내포신도시’ 내에 자리하고 있습니다.

주위환경: 부근은 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022년 8월 25일 접수, 120,000,000원)

임차인 현황:

* 이 (대항력 없음, 보증금 198,000,000원, 전입/확정일자 2022년 9월 1일)

인수되는 권리: 없음

등기부채권 총액: 318,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 내포신도시는 계획된 신도시 지역으로, 주변에는 주거 단지와 함께 학교, 상업 시설이 밀집해 있습니다.

아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 향후 지속적인 상권 발달이 예상됩니다.

지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지

준공 연도: 2022년 8월 22일 (최신 축)

단지 규모: 총 329세대 (본건 동 28세대)

주차 시설: 지하 553대, 지상 34대 총 587대 주차 가능 (세대당 약 1.78대)

주요 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

난방 방식: 도시가스 개별난방

내부 설비: 승강기, 위생 및 급배수, 소화전 및 소방, 방범 설비 등 완비

1.5. 잠재적 리스크

도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구 등의 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어, 향후 지역 환경 변화 및 관련 규제 변동 가능성에 대한 모니터링이 필요합니다.

상대보호구역 지정으로 인해 주변 교육 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

사용승인일 기준 2년이 경과함에 따라 향후 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 내포신도시 내 신축급 아파트로, 우수한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 인수되는 부담이 없습니다.

지역 개발 계획과 맞물려 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도: 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 환경 제공.

내포신도시의 성장 잠재력: 도청 이전 신도시로서 꾸준한 발전 가능성.

안전한 권리 관계: 낙찰자의 부담이 없는 명확한 권리 분석 결과.

뛰어난 생활 인프라: 신도시 내 교육, 교통, 상업 시설 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 전월세 계약 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.32㎡) 및 층수(7층)의 전세 보증금은 198,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 월세 계약의 경우, 보증금 15,000,000원, 월세 700,000원으로 거래된 사례가 있습니다.

* 감정가는 317,000,000원입니다.

추정 물건 가치:

* 전세가율 및 일반적인 시세 추이를 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 감정가 수준 내외 또는 그 이하에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 시세 대비 합리적인 수준의 입찰가가 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 265,000,000원 ~ 295,000,000원.

* 본 금액은 감정가와 최근 시세 정보를 기반으로 산정한 예상 범위이며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.