나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16195 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2022.08.22.) -외벽 : 화강석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 -창호 : 샷시 창호임.

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측 및 서측으로 왕복 4차선 등의 아스콘포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권의 목적인 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경16195 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 305,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

토지지분: 89.5378㎡ (약 27.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

건물지분: 84.3152㎡ (약 25.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크2차

사용승인일: 2022년 8월 22일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제203호

외벽: 화강석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감

창호: 샷시 창호임.

설비내역: 기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비. (현장 조사 시 폐문부재로 인해 설비 정상작동 여부 별도 확인 필요)

1.4. 단지 정보

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271

사용승인일: 20220822

총 동수: 13동

총 세대수: 329세대

총 면적: 33215.094㎡

최고층: 7층

최저층: 1층

주차대수: 지상 3대, 지하 50대, 총 10대 (복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소)

전기차충전기: 지하 12대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 동측, 북측 및 서측으로 왕복 4차선 등의 아스콘포장도로가 각각 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-08-25, 120,000,000원)

말소되는 권리: 우리은행 근저당권, 주택임차권 이은성, 주택도시보증공사 강제경매, 국민건강보험공단 압류

3.2. 임차인 현황

임차인: 이은성

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

확정일자: 2022-09-05

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 주의사항

임차인 이은성은 대항력이 없으며, 본 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 임차인의 전입 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려하여 명도 진행 시 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 주택, 공원, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. "덕산고등학교"가 북동측 인근에 위치해 있습니다.

최근 전월세 거래 정보에 따르면, 84.3152㎡ 면적의 경우, 2024년 9월 신규 계약에서 보증금 19,800만원, 월세 0원으로, 2025년 3월 신규 계약에서는 보증금 1,500만원, 월세 70만원으로, 2025년 3월 갱신 계약에서는 보증금 19,800만원, 월세 0원으로 확인됩니다. 이는 주변 지역의 임대 시세 및 수요를 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

4.2. 개발 호재

본 건 소재지는 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 인근에는 덕산고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 동측, 북측, 서측으로는 왕복 4차선 도로가 접해 있어 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 이은성은 대항력이 없으나, 전입 및 확정일자를 보유하고 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 상태

본 물건은 2022년 8월 사용승인된 신축 아파트이므로 건물 노후에 따른 직접적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었으므로, 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 토지 이용 제한이나 변경 가능성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 8월에 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 발전 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 명도 관련 변수 및 내부 설비 점검 필요성을 사전에 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트 가치

2022년 준공된 신축 아파트로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

8.2. 개발 호재

도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 속해 있어, 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 부동산 가치 상승 가능성이 높습니다.

8.3. 명도 용이성

대항력 없는 임차인으로 인해 일반적인 경매 물건 대비 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 전월세 거래 내역을 바탕으로 추정할 때, 본 건과 유사한 면적(84.3152㎡)의 아파트는 보증금 1,500만원에 월세 70만원 또는 보증금 19,800만원에 월세 0원의 거래 사례가 있습니다. 이는 본 건의 84.32㎡ 전용면적에 대한 임대 시장 가치를 보여줍니다.

본 건의 감정가는 305,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다. 낙찰 후 명도, 수리 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

신축 아파트임을 감안하고, 주변 시세 및 개발 호재를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.