나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11718 [1] 경상북도 구미시 옥계동 540 108동 1층 105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '양포초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린상가, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식라멘조 평슬래브지붕 13층 건물 중 제108동 제1층 제105호 단위세대(복도식)로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, - 창 호 : 알루미늄창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대에 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 4차로, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미 옥계지구 택지개발사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 현장조사 시 일부 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 공부상의 용도에 따라 일반적인 이용 상황을 기준하였고, 구조변경 및 내부파손 등의 구체적 유무는 확인할 수 없었으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.04.02.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 기본 현황

본 물건은 경상북도 구미시 옥계동 540번지에 위치한 옥계대백타운 아파트 108동 1층 105호입니다.

사건번호는 김천지원 2025타경11718 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 48,000,000원입니다.

2.2. 면적 정보

토지 면적은 33.33㎡ (약 10.08평)이며, 토지 지분 역시 33.32739㎡ (약 10.08평)입니다.

건물 면적은 59.85㎡ (약 18.10평)이며, 건물 지분도 59.85㎡ (약 18.10평)입니다.

건물은 아파트로 이용 중입니다.

전용면적은 59.85㎡ (약 18.10평)이며, 해당 호실은 1층에 위치합니다.

2.3. 건축 및 단지 정보

본 아파트 단지(동우대백타운)는 1994년 6월 20일에 사용 승인되었습니다.

총 13층 건물 중 1층에 해당하며, 철근콘크리트 벽식 라멘조 평슬래브 지붕 구조입니다.

단지는 총 8개 동, 730세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 300대(지하 10대, 지상 4대)의 주차가 가능합니다.

아파트 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

3.

3.1. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경상북도 구미시 옥계동에 소재한 양포초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 다가구 주택, 단독 주택, 학교, 근린 상가, 임야 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 간선 도로와 인접하고 있으며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 계획: 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(구미 옥계지구 택지개발사업), 소로3류, 중로1류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함됩니다.

* 도로 접근성: 단지 북측으로 왕복 4차로, 동측으로는 폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3.2. 주변 환경

* 주변 혐오 시설: 구미시 산동읍 및 양포동 일대에서 대규모 산업 지정 폐기물 처리 시설 및 채석장 신설 추진에 대한 주민들의 우려와 반대 의견이 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 본 건이 위치한 옥계동과의 직접적인 영향도는 명확하지 않으며, 조사된 바에 따르면 본 물건의 주변 환경은 주로 주거 시설, 학교, 근린 상가 등으로 형성되어 있습니다.

4.

4.1. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 본 건의 말소 기준 권리는 2020년 6월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 말소 기준 권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임차권 등기 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 3월 27일

* 확정일자: 2017년 3월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026년 4월 2일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 전액을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부는 사전에 충분히 검토할 필요가 있습니다.

4.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 정응길, 옥순태, 장철호 순으로 소유권 이전 등기가 경료되었습니다.

* 후순위 권리: 주택임차권(을5, 한국토지주택공사, 55,000,000원), 가압류(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 신용보증기금, 서울보증보험), 압류(국민건강보험공단), 강제경매(서울보증보험) 등이 등기되었으며, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 177,986,984원

5.

5.1. 상권 분석

본 물건은 주거용 아파트로서, 직접적인 상권 형성보다는 배후 주거 수요가 중심이 됩니다.

인근에 근린상가들이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6.

6.1. 생활 정보

* 교육 시설: 단지 인근에 양포초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 시설: 간선도로 인접 및 버스 승강장 소재로 교통이 편리합니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 및 인근 근린 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

7.

7.1. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 현장 조사 당시 일부 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 마감재, 구조 변경 여부 및 파손 유무를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 공부상의 내용과 다를 수 있으며, 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 선순위 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 보증금 55,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 그러나, 임차인이 제출한 확약서 내용을 고려할 때 실제 인수 보증금은 발생하지 않을 것으로 예상되나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부는 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 177,986,984원으로, 감정가 48,000,000원에 비해 현저히 높아, 입찰가 산정 시 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

8.

8.1. 종합 의견

본 건은 경상북도 구미시 옥계동에 위치한 아파트로서, 대항력 없는 선순위 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 보증금 전액 변제와 무관하게 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점은 큰 장점입니다. 이로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 초등학교 등 교육 시설 접근성도 양호합니다.

다만, 현장 방문 시 내부 상태 확인에 제약이 있었던 점과 높은 채권 총액은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

9.

9.1. 투자 포인트

* 낮은 인수 위험: 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 위험이 낮아, 실질적인 권리 관계가 명확합니다.

* 주거 수요: 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 최근 거래 사례와 비교하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10.

10.1. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 최근 시세 분석:

* 2026년 7월 20일 거래: 45,000,000원 (15층)

* 2026년 7월 4일 거래: 40,000,000원 (6층)

* 2026년 7월 3일 거래: 49,000,000원 (1층)

* 본 건의 감정가는 48,000,000원이며, 전용면적 59.85㎡ (약 18.10평)으로, 최근 1층 매물이 49,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 종합 의견: 임차인 인수 부담이 없고, 1층 매물인 점을 감안할 때, 최근 거래된 1층 최고가 49,000,000원과 감정가 48,000,000원을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 1층이라는 점을 감안하여 시세 하단부부터 고려하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.