나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11688 [1] 경상북도 구미시 도량동 230 도량아이센스 106동 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 도량동 230번지 "도량아이센스" 106동 2층 201호 단위세대로서 대단지 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된주택지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 도시형생활주택(단지형연립주택)건물 중 2층 201호 단위세대로서(사용승인일 2016.04.22) 외벽 : 콘크리트위 페인트 내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어 바닥 : 강화마루 및 타일, 장판재 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(단지형연립주택)로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 대평수 공동주택(단지형연립주택) 부지로서 완경사지임.

인접 도로상태등

동,북로 8~20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, ㅈ레1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역,상대보호구역 대로3류(접함), 소로3류(접함), 중로2류(접함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11688 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 도량동 230 도량아이센스 106동 2층 201호

용도: 연립주택 (도시형생활주택 - 단지형 연립주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원

토지면적: 87.75㎡ (약 26.5평)

건물면적 (전용면적): 65.32㎡ (약 19.7평)

토지지분: 87.7508㎡

건물지분: 65.3235㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상북도 구미시 도량동 230번지 "도량아이센스" 내에 위치하며, 대단지 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 자유로우며 대중교통 사정은 편리합니다. 동쪽과 북쪽으로 8~20미터 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2019년 7월 15일 접수된 근저당권(한준범, 70,000,000원)입니다.

총 등기부채권액은 497,599,390원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 VUTHIHA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-07, 대항력 없음. (V )

* 임차인 조해술: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-03-20, 확정일자 2018-03-20, 배당신고일자 2026-01-16, 대항력 있음. (조 )

3.3. 인수되는 권리

조해술은 최선순위 전세권자 겸 임차인으로서, 전세권 설정등기(2018년 3월 20일 등기, 130,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향 (JSON 분석)

주변 단지(도량아이센스, 2016년 준공)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 12일 거래: 77.15㎡, 200,000,000원

* 2026년 7월 8일 거래: 65.32㎡, 175,000,000원

4.2. 시세 분석

본 물건은 도량아이센스 단지 내 65.32㎡(약 19.7평) 연립주택으로, 최근 유사 면적 매물이 175,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 160,000,000원입니다. 이를 종합해 볼 때, 현재 시세는 약 160,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 2016년 4월 22일 사용승인되었습니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되었습니다. 최신식 새시 창호가 설치되어 있습니다.

냉난방은 도시가스 개별난방이며, 상하수도 및 위생 설비가 갖춰져 있습니다. 엘리베이터 시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 공동주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 임차인 조해술의 대항력 있는 전세권 130,000,000원 인수입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 주거 환경에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연립주택으로 주거 환경이 양호하며 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 전세권 130,000,000원이 인수되는 점은 주요 부담 요인입니다. 인수되는 권리 금액을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물 (2016년 준공)

* 구미시 도량동의 편리한 교통 및 주거 환경

* 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 최근 시세 상승 여력 보유

* 인수되는 전세 보증금을 고려한 투자 가치 재평가 가능

9. 예상 입찰가

현재 시세를 약 165,000,000원으로 추정할 때, 인수되는 임차인 조해술의 전세 보증금 130,000,000원을 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 35,000,000원 (165,000,000원 - 130,000,000원)

(본 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.