나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52081 [1] 충청남도 당진시 원당동 312 당진청구아파트 103동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '롯데마트 당진점' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘트리트조 평스라브지붕 18층 건물중 1층 103호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 미장돌불임 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시마감 등임.

이용상태

아파트(건축물현황도 기준 방 3, 거실 , 주방 , 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 부정형의 토지로서 아파트 건물의 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인근 간선도로로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19) (당진3동04 일반형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12) (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경52081 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 312 당진청구아파트 103동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '롯데마트 당진점' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권최고액 93,600,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 12월 26일 한국자산관리공사의 임의경매 신청 (채권액 74,843,956원)에 의해 개시되었습니다.

등기부채권 총액: 93,600,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 개요는 미상입니다. (단, 경매개시 결정 등기 이전의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 지상권의 인수 가능성은 낮을 것으로 보입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-12

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-03-23

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 의무는 없습니다. 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 '롯데마트 당진점'과 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 중 1층 103호로, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중인 일반적인 아파트 형태입니다.

설비 내역: 통상적인 수준의 위생 설비, 난방 설비, 승강기 및 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

주차: 당진청구아파트 단지 내 총 208대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

건축 연도: 1997년 10월 1일 사용승인된 아파트로, 준공 후 약 29년이 경과하였습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 노후도: 1997년 준공으로 연식이 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명도 시 현황 확인 및 협조가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등에 해당하여 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 원당동에 위치한 당진청구아파트 103동 1층 103호로, 감정가는 79,000,000원입니다.

아파트의 전용면적은 59.91㎡(약 18.12평)이며, 1997년 준공된 아파트 단지 내 물건입니다.

최근 매매 실거래가는 2026년 4월 30일 6,528만원, 2026년 5월 28일 6,528만원, 2026년 5월 29일 8,500만원으로 확인됩니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 모두 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 이 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담 또한 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 명도 시점에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 중 최고가인 8,500만원을 고려할 때, 감정가(7900만원) 대비 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1층 물건으로, 어린 자녀가 있거나 계단 이용이 불편한 가구에 대한 수요를 고려할 수 있습니다.

본건의 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로, 주변 시세와 비교하여 경쟁력을 판단해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가: 최저 6,528만원 ~ 최고 8,500만원

감정가: 7,900만원

경매 물건은 현장 조사, 건물 상태, 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 7,900만원 이하에서 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. 최고가인 8,500만원을 넘어서는 입찰은 신중한 검토가 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 6,500만원에서 7,500만원 사이로 제안합니다.

투자 의견: 7,000만원에서 7,500만원 사이에서 현장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 입찰가격을 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.